商业地产营运模式对盈利的影响——以厦门区域商业地产为例

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1、学校代码：10385分类号：研究生学号：1101507002密级：硕士专业学位论文商业地产营运模式对盈利的影响——以厦门区域商业地产为例Theprofiteffectcausedbytheoperationmodelofcommercialrealestate:Xiamenareaexample作者姓名：陈洪霖指导教师：许培源教授实际单位导师：专业学位类别：工商管理硕士研究方向：企业管理所在学院：工商管理学院论文提交日期：二零一三年九月九日学位论文独创性声明本人声明兹呈交的学位论文是本人在导师指导下完成的研究成果。论文写作中不包含其他人已经发表或撰写过的研究内容，如参考他人或

2、集体的科研成果，均在论文中以明确的方式说明。本人依法享有和承担由此论文所产生的权利和责任。论文作者签名：签名日期：学位论文版权使用授权声明本人同意授权华侨大学有权保留并向国家机关或机构送交学位论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅。本人授权华侨大学可以将本学位论文的全部内容或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。论文作者签名：指导教师签名：签名日期：签名日期：摘要摘要商业地产具有投资大、风险大、收益高和营运管理要求高等特点，因此在项目立项之时，往往要对其营运模式进行先期规划和设计，再开始后续的建设及招商工作，因此可以说

3、商业地产的营运是一项综合性的工作，其中需要考虑商业地产的体量、定位、品牌策略等各种因素。更进一步说，商业地产的营运是事关商业地产盈利与否的关键，因此甚为重要。本文以厦门经济特区为例，结合与商业地产前期规划相关的商圈理论、城市综合体相关理论，及与商业地产中期运作相关的营销学、消费心理学理论，以独特的商业视角，剖析、比较现实中几种商业地产的营运模式，并从商业地产定位、业态规划、品牌招商、营运管理等流程机制进行理论分析；然后通过正反两方面案例，分析商业地产营运模式影响盈利的机制和渠道，探讨厦门商业地产营运模式中的可取之处及存在的问题，并提出改进建议。研究发现：商业地产的主流经营方式

4、有只租不售、只售不租、租售结合、订单式开发模式；商业地产营运模式影响盈利的机制包括融资财务杠杆、招商品牌落位、企划运作管理和日常经营管理，影响盈利的渠道包括经营理念、融资、招商、商户与开发商之间的协调及外部政策等，贯穿于商业地产营运的前、中、后各个阶段；厦门商业地产的发展已形成四大商圈——中山路-轮渡商圈、禾祥西商圈、火车站—莲坂商圈、SM城市广场商圈，商圈呈现较强的层次性，核心商圈、次级商圈和边缘商圈互补，由岛内向岛外辐射，并经历着传统营运模式到新兴营运模式的转变；SM城市广场、世贸商城、湖里万达广场是成功营运的典型案例，其开发商对营运具有前瞻性、重视整体经营、一般采取租售

5、结合模式、强调合理的品牌配置和业态组合；明发商业广场、名汇广场是营运失败的典型案例，其开发商以经营房地产的方式来经营商业地产，存在项目定位不准确、缺乏商业规划、项目开发供过于求、营运模式以销售为主、商业分布不平衡、业种业态比例失衡、运作中未能及时调整和变更营运模式、品类同质化等诸多问题。从商业地产营运模式影响盈利的视角，结合厦门商业地产成功和失败营运的案例，本文对厦门商业地产营运模式的优化和完善提出建议，包括：依据城市整体规划对商业地产进行准确定位；开发前期注重合理规划和招商、业态分I华侨大学硕士学位论文配比例；选择合理的开发模式，加强项目开发后营运管理，重视专业人才团队建设

6、；加强商业地产金融运作管理，拓宽融资渠道；以及政府积极介入，出台相应举措和法规引导行业发展和繁荣等。希望本文对于商业地产营运和管理模式的改进具有一定的积极意义，能促进商业地产行业和企业的健康发展。关键词：商业地产营运模式盈利厦门区域IIAbstractAbstractCommercialrealestatearelargeinvestmentwithhighrisk,highreturnwhichneedoperationalmanagement,soatthetimeoftheprojectapproval,peopleoftenarrangetodopreliminary

7、planninganddesignfortheirbusinessmodel,tostartthesubsequentconstructionandinvestmentpromotionwork,wecansaidthattheoperationofcommercialrealestateisacomprehensivework,whichneedstoconsiderthevolume,position,brandstrategyandotherfactors.Furthermore,theopera