物业工程部前期介入实施细则与流程

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1、物业工程部前期介入实施细则与流程物业项目的前期介入，物业工程部必须为后期业主利益考虑。为小区的建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方便等把关。按有关规范严格巡查每一栋楼，每一项设施设备。重点考虑减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工不规范、物业遗漏工程等，发现问题及时向开发商反映，建议施工方立即整改。同开发公司、监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、

2、物业的平面布局、功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。建立健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。一、工程部前期介入目的；1、完善物业的使用功能。2、改进、改善物业的具体设计。3、能更好地监理施工质量。4、为竣工验收和接管验收打下基础。5、便于日后对物业的管理。6、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排水、空调、电梯、景观等，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位

3、、面层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然为后期的物业管理蒙上一层挥之不去的阴影。7、全面熟悉小区总体规划，施工全过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心中有数。并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，便于在后期管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。记录、或拍照保存相应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。也确保物业日后提升管理质量，更减轻日后的管理难度，并为顺利移交拿出依据。二、前期介入图纸审核、巡查重点；1、物管用房方面；要求配置物管用房、商业用房、功能用房

4、和设备用房。其它用房的预留，（管理处办公室、员工宿舍食堂、娱乐活动室、保安岗亭、垃圾收集站、物料仓库、电工值班室、清洁工工具房等）。2、电气方面；注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题。对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解。对照明线路设计是否超负荷，路灯尽量采用公路用灯具、节能灯泡，可耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、减少跳闸、密、亮度适中，保障可靠供电等，（方便日常维修、减少开支、节约能源）。单元楼道灯最好采用光控红外线开关（以方便业主使用，减少公共照明浪费电量）。更方便后期的维

5、修、保养和管理。3、消防方面；对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解。对电路系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握。掌握消防主机、各种联动配套的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布、报警器安装部位等。4、给排水方面；了解供水的系统情况，各楼层供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。住户的供水方式，水压是否达标，各个阀门的位置及是否发生爆水管可分片关闭阀门，不至于关总阀影响其它业主用水，如产生漏水有地漏排放不至于产生大的损失。商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表，以避免产生计费错误。在

6、排水方面，雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。小区的地下排污管道要铺设合理，坡度要适宜，没有压扁堵塞现象。井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时竹片长度或机械疏通机可达长度，路面低洼处排水要专用下水井等。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。5、监控方面；智能防盗设备要完善，小区的外围尽量考虑封闭式管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，周边防翻越、女儿墙防攀越。各种监控镜头的设置足够合理，对住户与商场的门进行控制，能有效的隔离商场人员进入住户空间，对出入口的设置合理，停车场的智能化无安全隐患，管道井是无安全隐患等。

7、、各单元门、停车位、外围、巡视死角，平台等应加装监控镜头确保安全。6、清洁方面；可以关注各垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，电梯厅内吸尘用电是否方便。天台是否设置照明及水龙头，垃圾收集点，洗拖把水龙头、以方便清洁用。地漏与清洁有关的问题是否设计到位。7、绿化、泳池方面；对绿化设计的品种适宜以后的物业管理，适宜以后长期保持相应的花期，各种自动浇水系统完善，花池的排水恰当。泳池的设备设计合理，补水、溢水、排水完善。绿化带植物的品种，不要设计得太名贵、太繁多，除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。8、空调机方面