律师参与物业管理纠纷调解工作情况

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1、律师参与物业管理纠纷调解工作情况连艳贝郎律师事务缩律师作为东城区物业调解委员会首席调解员，我就“律师参与物业管理纠纷调解工作情况”向各位领导和同仁汇报。 一、北京市物业管理纠纷的现状和特点 严格意义上的物业管理纠纷仅限于业主和物业管理公司之间基于物业管理法律关系产生的纠纷，但现实生活中的物业管理纠纷涉及多方主体，很多实际上属于买卖合同违约、欺诈、市政或水电气供应方面的问题。这类纠纷主要发生在开发商、物业公司、业主及业主团体之间,有时候牵扯到房地产行政管理部门。 自2005年8月受聘于东城区物业纠纷调解委员会，我调解了一些物业纠纷并参与了东城区司法局、北

2、京市建委等单位组织的调研，我发现当前北京市物业管理纠纷的类型、产生的原因及特点大致如下： （一）主要类型 1.业主与开发建设单位、前期物业服务企业的纠纷。建设拆迁遗留问题多、前期物业管理矛盾多，这是住宅小区物业管理纠纷的最大特点。据统计，物业管理企业与业主发生的纠纷80％是从开发建设过程中转嫁过来的。 2.业主与物业服务企业的纠纷。其中收费难是物业纠纷中的突出问题。服务水平高的小区收费率能达到80％，而老旧小区的物业费收缴率均不到50％。 3.业主之间的矛盾引发的物业纠纷。因为乱停乱放交通工具、随意堆放杂物、违章搭建及饲养动物影响休息等相邻关系问题,业

3、主之间在得不到物业公司及时协调和解决时易引发纠纷。 四是因业主委员会成立引发的物业纠纷。 （二）产生的原因 1.政府机制不健全。突出反映在物业管理法规的不健全。当前，尽管《物权法》已经实施，但是我们面临着制定《物权法》实施细则等配套制度和完善《物业管理条例》等相关法规的任务。同时，建设、房地产、价格等行政主管部门和政府的派出机关对物业管理活动的监督指导还需要进一步加强。 2.市场机制亟需完善。地产领域的竞争不充分、监管不力等原因为绝大数物业管理纠纷埋下“祸根”。而在物业管理领域，目前市场是不成熟的，开发企业与物业管理企业“父子兵”的现象大量存在。同时又

4、由于缺乏竞争，物业管理企业及从业人员素质亟待提高。 3.社会机制发挥的作用有限。业主基本权利意识淡漠，社区建设的民主参与意识不强，“搭便车”的心态普遍存在。据调查，中国社区业主参与率是１％左右，美国是50％，澳大利亚超过80％。而我们部分业主消费观念、消费水平与物业管理有偿服务尚不适应，一旦发生纠纷，不能合法、合理地表达诉求。可见，物业管理纠纷是社会转型期、体制上由福利房转为商品房制度、社会管理方式由“单位人”走向“社区人”的背景下，一个旧的体系被打破，还没有新的、完善的体系来替代，这有其自身的客观性。 （三）特点 1.高发性。2002年，北京市物业纠

5、纷案件一审收案4010件，到2006年，年收案数已突破3万件，增长了近8倍；而全国范围内，据全国消协公布的2006年消协组织受理投诉情况的数据显示，去年全年服务类投诉中，对物业管理的投诉增幅最高，达到20.9％。物业管理纠纷数量不断攀升，已经成为影响首都社会和谐和政治稳定的重要障碍，如何建立起完善的化解机制已成为当前社会的一大热点。为此，东城等区县已经成立专门的物业纠纷调解委员会来应对和处理这些问题。 2.群体性。当事人一方人数众多，易形成群体性纠纷。这一点我们可以从美丽园小区物业纠纷案中得知。物业管理纠纷严重危害群众的安定生活、影响首都房地产业和物业

6、管理业的健康发展，物业纠纷致使业主权益难以维护、人身安全无法保障等一系列问题，如果迟迟得不到根本解决，将引发、积聚和转化为人们对政府的严重不满，届时将极大地影响首都北京的社会和谐和政治稳定，成为首善之区建设的重大障碍。 3.法律关系复杂，解决难度大。物业管理纠纷涉及房地产法、民法、合同法等相关法律，包含开发商、物业管理公司、业主、业主大会、业委会等权利主体，法律关系十分复杂。近年来，物业管理纠纷矛盾冲突有不断升级的迹象。小区的保安打伤业主、物业公司隐瞒业主联系方式剥夺业主诉权、业主驾车封堵小区道路等事件经常见诸报端，引起了社会各方面的广泛关注，对业委会

7、的过高期待以及对物业公司的过分抹黑致使业主与物业公司的积怨日深，矛盾尖锐，给纠纷的解决带来极大的困难。 对比北京市政协2006年7月发表的《关于北京市居住小区物业管理问题的调研报告》，2006年中国人民大学国家社科基金项目——“社区管理”课题组对北京70个居民小区的调查结果和其他省市的相关调研成果发现，上述调研的结论大体相同，基本上反映了当前物业管理纠纷的大致情况。 二、东城区物业纠纷调解委员会在调解物业纠纷矛盾中的探索 面对日益增多且愈发尖锐的物业纠纷矛盾，东城区司法局等单位在长达半年调研的基础上，决定按照“政府扶持、社会力量运作、聘请专业人员调解、

8、对当事人不收取任何费用”的原则，于2005年8月成立了“东城区物业管理纠纷调解委员会”，我有幸