广州星河湾商业业态规划定位建议书

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1、广州星河湾商业部分商业业态初步建议目录前言41.市场及区位概况分析51.1.广州星河湾区位简析51.2.周边人口密度分析61.3.本项目现有商业分布及经营情况71.4.周边楼盘商业情况分析及启示81.4.1.洛溪新城81.4.2.广州雅居乐91.4.3.锦绣香江101.4.4.丽江花园111.5.业主消费需求调查121.5.1.调查访问对象121.5.2.调查访问结果分析121.6.项目优劣势分析161.6.1.自身优势161.6.2.现存劣势161.6.3.机会161.6.4.威胁162.项目定位及业态规划建议172.1.项目

2、存在问题分析及解决建议172.2.项目定位依据192.2.1.考虑定位时需注意的因素192.2.2.主要目标消费群的消费特性及消费力分析202.2.3.整体商业可持续发展的路径与策略选择202.3.项目主题定位建议222.4.业态规划建议242.4.1.项目业态分布比例建议242.5.业态具体布局建议252.5.1.商业街业态具体布局建议252.5.2.会所商铺业态建议262.5.3.五星级酒店群楼业态建议272.6.业态控制建议—专铺专营273.硬件规划建议283.1.外立面展示优化建议283.2.特色店面展示优化建议293.

3、3.导视系统优化建议304.招商节点计划304.1.时间节点安排304.2.招商工作部署315.项目租金幅度提升预测326.具参考性区域商业项目调查327.经纬团队实力展示32附件一33前言非常感谢贵司对敝司工作的信任和支持，使敝司能有机会与贵司共同探讨本项目之工作。本项目从市场大环境入手，结合项目现时的具体情况，加上我司的专业经验得出项目业态规划定位初析及招商初步建议。为使广州星河湾商业项目能在业态规划定位上能掌握到一个更明确的方向，我司特在广州市选取一部分与广州星河湾项目及番禺区的消费氛围及环境相似度较高的商业业态模式、经营

4、状况、租售价格水平及商区发展历史等作出深入的探索及分析，并提出综合性比较及总结供贵司参考，令贵司能对广州市内类似商业氛围地段的商业业态发展有所了解，同时亦能就不同行业的经营状况及价格水平有更详尽的资料分析，以令广州星河湾商业项目（下文统称本项目）能有一个更有利而准确的市场及产品定位。敝司深信凭借丰富的专业经验和无比的工作热诚，在项目的工作中必定会全力以赴，做到最好。1.市场及区位概况分析1.1.广州星河湾区位简析星河湾位于广州华南板块华南快速干线出口处，属于南村自然生态保护区，北邻珠江，东部为植被良好的自然山坡。星河湾总占地80

5、多万平方米，已建设区域近50万平方米，建筑面积已达70万平方米。以上数据及图片资料来源：搜房网小结：n项目周边为城市主要干线，交通线路流畅，便于到达；n项目处于城市行政区域较中心的位置，周边公建配套设施日益完善；n项目与海珠区、天河区的联系密切，自身配套较好，已成为中高端收入人群生活的聚集地；n随着番禺区的城市发展的步伐，区域大环境的不断改善，将吸引更多高质素的社会各界人士到本区域居住，将为本项目的商业带来较优质的消费人流。1.1.周边人口密度分析根据派出所及街道办提供的资料，本项目周边人口分布如下：分布位置户数（户）人口数量(

6、人)备注广州星河湾约4700约14000人口总量为常住登记数量，未含流动人口广地花园约2500约7500涌口村、沙溪村及周边约10000约40000人口总量约共61500小结：n本项目作为该区域主要的人口集中居住地，常住人口密度适中，适宜发展中型购物中心；n本项目自身的业主总量较多，而且在不断增长的同时，对消费购物场所配套的需求日益迫切；n以星河湾自身的品牌及其较高素质的住户群，结合品牌商户的形象包装，具备了打造该区域高档次、高质素购物场所的条件；n本项目的商业将会在满足自身业主消费需求的同时，吸引周边小区的消费群体，令商户在本

7、区域的发展得以良性循环。1.1.本项目现有商业分布及经营情况本项目现有商业分布如下：商业名称星河湾主入口商业街四季会所商业配套第四期“星座”会所商铺五星级酒店群楼主要业态小型超市、零散餐饮、便利店等西餐、中餐等棋牌、美容、休闲等尚在建设中主要消费层出入口人流业主、短租商务客户等星座业主业主、酒店租务人群主要品牌福特玛、7-11等会所中西餐等星河佳人美容院等暂无客源层以业主、本区域周边小区居民为主业主为主、辐射酒店商务客户自身业主为主业主、辐射至周边区域人流情况早：较多中：较多晚：一般早：一般中：多晚：较多早：少中：较多晚：一般暂

8、无数据小结：n本项目对外形象展示的最佳点为主入口商业街；n会所配套的商铺基本以业主消费为主，人流相对较少但消费的档次及素质较高；n酒店群楼主要的消费客流预计仍以业主为主，但要考虑五星级酒店的形象及酒店客户的消费特点，重视业主与酒店客的动线分流；n现有经营情况较好