极地海洋世界商业定位及业态规划建议书.doc

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1、极地海洋世界商业定位及业态规划建议书0录刖6第一章本项日的相关研究81商业定位研究82商业品类硏究83服务功能设计84、规划布局设计及调整建议95建筑规划设计及调敕建议96厉期物业经营管理模式婕议9第二章项目市场调研结论分析9一、南沿线商业项目对比分析101竞争项目定位规划及优势差别102竞争项目消费客群差异113、价格及现状比对124开发商策略比对131、小结14二、投资者调研结论分析141商业形态组合配比142、屮小型投资者对于商铺类型的投资偏好153、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围16、经营者调研结论分ItT11/、租金承受范囤172、经营者认为本项日的合理售价183、经

2、营者认为本项目适合经营的业态……19四、消费者调研结论分析191消费者会在本项目消费的项H192、消费者來本项目消费的理由203、消费者想象中本项目应右的消费场所…214消费者餐饮偏好211、消费者休闲偏五、本项目商业业态比例考虑221业态比例调研分析222本项目的业态比例25六、总结26第三章项日定位研究27一、项目分阶段定位271阶段释疑272、形彖定位283功能定位294、总结30二、项目整体定位布局思路311整体定位思路312、项目分区域定位323、项目整体定位布局40三、目标客户定位451购买商铺的目标群分析452租赁使用商铺的目标群分析463商铺的日标消费群定位及分析48四

3、、客群消费机会分析501唯一性和排他性502吸引力503、资源整合504区域中心51第四章项目规划设计调幣建议52一、商业业态规划调整原则521、充分尊重极地海洋世界商业部分经营规划理念及成果522、充分尊重极地海洋世界商业部份建筑规划设计和服务功能设计521、以市场调研为依据522、注重全局观和开发商的幣体利521业态规划调整依二、各版块商业规划调整建议531商业业态配比532业态选择参考563、规划调整趙议59三、商铺结构与硬件配置建议601商铺而积划分建议602商铺结构调整建议603、硕件配宜建议60四、交通组织设计姥议611人流动线612车流动线623物流动线634导识系统设置

4、64五、其它商业配套趙议65六、总结66第五章招商略案67一、原则67二、招商阶段及目标67三、2007年前半年招商工作时间节点安排70四、全心公司各阶段招商准备工作内容…74第六章后期经营管理建议781、统一经营782、统一管理783、投入费用784借助外力795、共同打造796其它建议79第七章总结81本项目是一个以主题公园为基础，以特色的配套商业为核心的旅游地产项目，本项目通过主题公园将各种服务机构组织在一起，提供餐饮、购物、休闲、娱乐、住宿等各种服务的一站式消费场所。其最显著的特征就是业态、业种的复合度极度齐全，行业多，店铺多，功能多;商品组合的广、宽、深度都极高；以旅游及到达

5、型消费为主导方向，通过设置旅游附属商业及齐类不同行业的专卖店、娱乐休闲场所、主题广场、特色餐饮名店等覆盖老屮青幼四代乞个层次不同类型的顾客，再辅以不同档次的特色店、主力店、品牌店來针对消费者各层次的需求，同时，其间也穿插各类土特产店以吸引域外游客。我公司在大量详实市场调研的基础上（具体数据报告请参阅我司于2006年11月16日提交的《极地海洋世界商业项目市场调研报告》），结合项目在设计之初的业态规划和建筑情况,提出了对本项日整体的主位及业态规划调整方案，日的是为后期的销售、招商和运营管理提供保障。通过对本项口前期深入的山场调研及分析，我司基本明确了开发商在本项目上的盈利模式，并希望通过

6、我司对商业运营的全程介入，为贵司创造本项目的利润最人化！在本建议开始之前，我们对贵司在本项目上的盈利模式进行了如下的探讨：开发商的主要利润点主要來源于项目前期的招商及销售，而后期的经营及管理是保证项目开发的持续性利润來源。要对前期的招商、销售及后期的经营、管理寻找有效的支撑，就必须从项目本身的产品、柴个山•场的状况、投资者、经营者以及消费者对项F1的反馈等方面进行深入的研究。我司之前就市场、投资者、经营者及消费者进行了深入的调查、访问、研究,并对500份样本进行了分析。本建议书就是建立在II月16日前关于消费者、投资者以及经营者的调研分析基础上，通过对产品、客群、投资与经营等方面的研究

7、分析，得出的定位及规划建议。对于本项目所涉及到的商业定位、业态规划及商业定价这儿个方面的问题，在本报告屮将有详细的阐述。在本报告屮所使用的数据，都为专项调研及补充调研得到的真实客观数据，分析所使用的方式多为市场比较法及市场预期法。同时需要说明，由于样本最以及样本甑别的小众性，数据结果仅作为我们对于定位判断的参考依据，而厉面的具体定位思路，将是结合调研报告理性数据，成都商业审场发展询景以及综合众多商家、投资人、消费者等经营消费行为习惯模式，作为定