房地产企业轻资产运营模式对其经营绩效的影响研究--以万科集团为例

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1、分类号密级公开UDC编号20161550059硕士学位论文房地产企业轻资产运营模式对其经营绩效的影响研究——以万科集团为例申请人姓名向珍导师姓名及职称李传喜，教授申请学位类别专业学位学科专业名称会计硕士培养单位会计学院MPAcc教育中心学位授予单位广东外语外贸大学2018年5月13日独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得广东外语外贸大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文

2、中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：向珍签字日期：2018年5月13日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解广东外语外贸大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权广东外语外贸大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：向珍导师签名：李传喜签字日期：2018年5月13日签字日期：2018年5月13日摘要轻资产运营模式是指企业将产品的制造和零售、分销等业务外包出去，自

3、身专注集中于产品的设计开发和市场推广等核心业务。房地产企业的轻资产运营，就是房地产企业主动减少附加值低的建造环节的投入，将自己的商品房建造、建筑装饰装修、商品房零售等相关业务外包出去，自身专注于品牌经营、商品房产品的设计研发、市场推广等附加值高的核心业务。轻资产运营为我国房地产企业带来积极影响，同时也带来了多种新的挑战。本文以房地产行业中较早实施轻资产运营模式的万科集团为例，研究轻资产运营对万科集团经营绩效的影响，以及所带来的挑战、风险及应对，为更多的房地产企业进行轻资产运营提供借鉴。在过去十多年的时间里，万科集团一直是重资产运营模式，资金密集，融资结构单一且财务风险大。实施

4、轻资产运营模式前，万科面临着销售收入增长放缓，销售毛利率逐年下降的困境。为了走出困境，万科明确了轻资产运营的方向，并采取了一系列相关措施，包括：推行“小股操盘”的合作开发方式，推动房地产金融，实施事业合伙人制度，以及“+互联网”的运营模式等。对比分析表明，轻资产运营模式使得公司以较少的资本投入获得了更大的规模扩张，提高了企业的盈利能力，增加了品牌的附加值，提高了运营的灵活性。2010年～2016年万科集团的资产规模从2156.4亿元增长至8306.7亿元，增长幅度为285%，净资产规模从545.9亿元增长至1616.8亿元，增长达196%，在资产规模快速增长的同时，万科剔除了

5、预收账款后的负债率一直维持在稳定、可控的水平。2014年实施轻资产盈利模式后的万科，经营性现金流净额增长高达207%，现金压力得到极大缓解。此外，将万科集团的资产报酬率、投入资本报酬率、存货周转率、流动资产报酬率与对比公司荣盛发展进行对比，在实施轻资产运营模式前万科的各项指标不如荣盛发展，轻资产运营模式后几年，万科的状况得到明显改善，各项指标优于荣盛发展。轻资产运营模式下，万科的资产周转加快，资产报酬率提高，现金流状况明显改善；在财务风险保持稳定水平的情况下，盈利能力、成长能力、财务绩效等方面都有了较大改善。轻资产运营优化了企业的资本结构，缓解了企业的融资压力，改善了企业财务

6、绩效，为企业释放出了较大的现金流，为企业的快速扩张和跨越式发展提供了好的机制条件。当然，凡事皆有两面性，轻资产运营模式为万科集团带来较大正面效应的同时，也为公司经营带来了许多风险，比如：品牌滥化，资源稀释；培养了潜在竞争对手，形成对项目合作商的依赖；项目运营难以管控，I产品质量缺乏有效控制；等等。这些风险需要在实施的过程中严格管理，谨慎把控。轻资产运营模式从诞生以来，在信息技术、服装制造、医药制造等行业都有大量成功运用的范例。近几年来，以重资产运营为主要特征的我国房地产行业也有多家大型企业纷纷宣布向轻资产运营模式转型。万科集团的案例表明，房地产企业向轻资产运营模式转型的过程中

7、，应全面认识轻资产运营模式和重资产运营模式的优缺点，找准自己的核心竞争力，明确自身的核心专长所在，搞好品牌经营、价值链定位、客户关系，做好业务外包、培养竞争优势；尽量引入多个项目合作商，实行严格的标准化管理，严格把控风险。轻重资产运营模式各有其优缺点，我国房地产企业在模式选择时应该结合自身特点，谨慎选择。关键词：轻资产运营；经营绩效；万科IIABSTRACTTheasset-lightoperatingmodelreferstotheenterprise'sasset-lightassetoperati