笼统修改版--住房按揭贷款保证保险防范风险-保证保险的法律适用

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1、.个人按揭房贷业务风险防范浅析　【摘要】日本3.11强烈地震，使社会各界对房屋的质量和抗震能力再次予以极大的关注。保证保险能够防范次级房贷危机、化解银行贷款风险，避免按揭贷款买受人因意外事故引起的以房抵债、被迫搬迁等风险，增加保险公司业务量。但是，保证保险在实际中却没有推广应用，需要从法律上明确保证保险的性质、统一相关法律规定；改变银行以强势地位强制推行贷款保险、保险公司设计理赔事项及计算保险费用不合理等情形；完善保险人代位求偿权的规定。2011年3月11日，中新社东京3月19日电 日本警察厅19日的统计数据显示，截至19日上午9点，已有7197人在11日

2、的9级地震及其引发的海啸中遇难。　　据警察厅介绍，在岩手、福岛等受灾地区，确认失踪人数总计10905人，死亡和失踪者总计18102人。而与此同时，地方政府无法确认去向的居民仍有数万人，其中包括警方公布的失踪者。日本NHK电视台19日说，重灾区各地都有大量尚未确认下落的人员。其中，石卷市因通信受影响而无法了解整个受灾情况，因此预计有1万人下落不明。南三陆町约有8000人“不知去向”，相当于当地人口的一半左右。女川町也有约5000人“下落不明”。各地方政府都在抓紧确认失踪者的工作。房屋塌陷挤压，整个受灾区房屋、道路损毁严重。虽然，日本的房屋向我们展示了强大的抗

3、震能力，但是，还是经不住地震和海啸的双重冲击。于是，我们会想，如果在毁损的房屋中，有很多是按揭贷款购买的住房。那么，作为房贷发放机构中占主导地位的银行，该怎样来防范和面对诸如地震/海啸等超级不可抗力给社会以及自身带来的风险？地震给人们留下许多难以忘怀的记忆，也留下不少耐人探讨的法律问题。比如，按揭贷款购买的住房，人亡屋毁，没有还完的贷款怎么办？购买的期房已经建成还没有交付就全部毁损，贷款由开发商还是由买受人偿还？房屋毁损是不可抗力的地震造成的，开发商和买受人是否都免责？买卖双方免责了，银行的贷款又怎么办？屋毁人伤，该贷款还还不还？屋在人伤，国家的灾后补贴不

4、足以偿还贷款，该房屋是留给地震后伤残尚且逃生的人居住还是交给银行用于抵债？不能用于抵债，银行的损失由谁来赔偿？用于抵债，这些伤残的没有能力还债的人又在何处居住？地震中损坏的已经交付给借款人的房屋，在地震中死亡或者伤残丧失劳动能力没有经济收入的借款人又用什么财产来承担责任？事实上，无论是美国、中国还是世界诸多国家，对于难以预测又随时可能发生的天灾人祸，都有防范的诸多方式和制度，其中，保险制度是世界多数国家都已经接受并实施的一项制度。保险是“集合具有同类危险的众多单位和个人，以合理的计算分担金的形式，实现对少数成员因该危险事故所导致的经济损失进行补偿的行为”。

5、...一国的贷款机构，因发放贷款而成为债权人，对借款债务人用于抵押或按揭的房屋享有担保物权；在其不按时甚至于不清偿贷款债务时，对担保房屋享有优先受偿权。但这对贷款机构而言并非万事大吉。在债权存续、借款人还款的漫长期间，贷款及住房面临许多侵害：比如，房屋买卖发生纷争借款人不偿还贷款、借款人行为能力发生变化后没有能力偿还贷款、借款人因收入流中断无法偿还贷款，购买的期房没能建成、房屋遭受毁损灭失、借款人流离失所不偿还贷款等等，这都可能危害贷款债权、使担保物权无法实现。各国法律规定用于担保房屋产生的按揭权或抵押权具有保全效力，但是，在担保人对担保房屋价值的减少没有

6、过错时，贷款机构作为担保物权人就房屋价值减少部分不能要求担保人另外提供担保；担保房屋价值的减少或消灭的部分，就可能使贷款机构与担保人同样遭受损失。在贷款收回之前，贷款机构承受着由诸多原因可能引起的收不回贷款的风险。贷款机构以经营资金融通为业务，威胁贷款安全的任何风险都不能忽视。如何合法有效地化解风险，以保证债权的实现，金融机构除借用债的担保外自然需要求助于保险。　　同样，从借款人来说，风险事故的发生有可能造成贷款所购住房损坏或灭失。天有不测风云、人有旦夕祸福，借款人即使讲信用也自信有能力还贷，事实上也难保自身能力、经济收入等方方面面在漫长还款期间没有任何变

7、化。风险事故的发生、经济收入的变化、诸多意外情势的出现，在贷款归还完毕前，负债还款的压力会使忙于应付因风险事故而导致生活困难的借款人不堪重负，当借款人无论如何努力也无法按时还贷甚至不能还贷时，其住房依法[4]应当用于贷款机构实现其担保权。这会给借款人带来经济上的损失、居住上的困难、使日常生活受到极大影响。但是，如果借款人在贷款买房时，就购买贷款保险，这种重负就由保险公司承担，其负担和压力就会得到大大的缓解甚至消除。因此，借款人也需要住房贷款保险。　　二　　就借款人和贷款机构来说，保险是风险防范的措施之一。当借款人作为投保人遭受意外死亡、残疾、丧失劳动能力等

8、情形，还债能力下降或者无能力还贷危及银行债权时，或者是用于担保的房