住房按揭贷款保证保险防范风险的法律适用——以美国次级贷款危机及中国强烈地震为背景

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1、住房按揭贷款保证保险防范风险的法律适用——以美国次级贷款危机及中国强烈地震为背景关键词:住房按揭贷款/保证保险/次贷危机/512强烈地震内容提要:美国次级房贷危机、中国512强烈地震，都使住房贷款机构陷入尴尬被动境地。保证保险能够防范次级房贷危机、化解银行贷款风险，避免按揭贷款买受人因意外事故引起的以房抵债、被迫搬迁等风险，增加保险公司业务量。但是，保证保险在实际中却没有推广应用，需要从法律上明确保证保险的性质、统一相关法律规定；改变银行以强势地位强制推行贷款保险、保险公司设计理赔事项及计算保险费用不合理等情形；完善保险人代位求偿权的规定。

2、一从2006年春开始，美国次级房贷危机从金融市场逐渐向楼市、股市延伸。因次级贷款机构破产、楼市暴跌、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴，使美国金融机构特别是商业银行遭受严重损失。在全球一体化、世界同居地球村的今天，美国金融危机风暴，逐步席卷欧盟和日本等世界金融市场乃至影响全球经济。所谓次级贷款（subprimelending）又称次级房贷，是指贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的数额较大的贷款，该贷款仅以借款人的房屋作为还款的担保。个人以房屋作为还款担保，比以其他动产作为担保所贷款项的数量要大、期限更长。这就使次级房贷具有极

3、大的潜在危机，这种危机一旦成为现实，极具破坏性，必然引起连锁反应。次级房贷危机主要表现为：首先，当众多收入不高的按揭贷款购房人（以下简称借款人）无力偿还贷款，他们的住房将作为担保物被发放贷款的金融机构或商业银行（以下简称贷款机构）收回抵债，陷入流离失所的困难境地；其次，贷款机构由于收不回贷款，无法向储蓄客户支付存款本金及利息，在入不敷出、资不抵债之时，只得被迫申请破产保护；第三，大批房屋被迫出售或被拍卖，房屋价格急剧下跌，冲击楼市；第四，大量储蓄客户包括个人和企业因不能正常支取款项，导致心绪恐慌、生产生活无序，从而影响到社会安宁；最后，美国

4、和欧洲各国买入大量由次级抵押贷款衍生出来的证券投资产品的许多投资基金，也不可避免地受到重创，基金投资人遭受严重损失，对一国及其他国家的证券市场产生不良影响。次级房贷危机对我国金融市场也造成了负面影响：我国前几年购房贷款利率一直上升，2007年后住房市场持续降温，住房销售比例在各大城市连续下跌。（三保证保险首先兴起于美国。20世纪30年代前，美国各贷款机构为了规避风险，制定了非常苛刻的住房按揭或抵押贷款条件：首期付款须高达30%-40%，贷款期限10-20年等。即使如此仍然没有使银行摆脱风险。从1929年始至1933年美国经济大萧条期间，约1

5、P3的就业人口失去工作，几乎没有新的按揭或抵押贷款，且有许多按揭或抵押贷款被取消回赎权。大批房屋被迫出售，房屋价格急剧下跌，大量银行因为无法收回贷款而破产。[4]为了对中低收入家庭购房予以支持及稳定房地产市场，美国于1934年通过了《联邦住房法案》（FederalHousingAct），并成立了联邦住宅管理局（FHA），为普通居民购房贷款提供保证保险，1944年又通过《退伍军人再调整法案》，主要为退伍军人及其家属的购房贷款提供保证保险。[5]随后，1957年美国威斯康辛州出现了第一家专门为非常规抵押贷款（超过房价总额的80%）提供保证保险的

6、保险公司，从而形成了政府保险机构与私营保险公司相辅相成的混合经营模式。保证保险在美国兴起之后，逐渐被其他国家所效仿。[6]但是，这一险种在太平时节，多为人们淡忘冷却。与加拿大、英国、日本、德国、意大利等发达国家一样，美国居民大多数通过按揭贷款购买住房。从形式上看，保证保险似乎就是借款人为银行收回贷款而支出费用，加之保险自愿，收入不高的借款人往往不愿意为贷款投保。保证保险在美国乃至各国，市场占有份额较小，这为次级房贷危机的爆发潜伏危险。中国住房体制由福利分房向货币化、商品化的改革，使房地产市场出现了前所未有的繁荣发展。债、担保等原理的运用，住

7、房按揭贷款制度的引进与发展，使银行住房金融信贷业务量大幅上升，百姓个人住房拥有比率快速增长。在繁荣的背后，按揭贷款也为银行带来了巨大的信贷风险。为规避风险，保障贷款的顺利回收，银行在住房按揭贷款中引入保险是一种必然之举。1988年11月，中国人民保险公司财产保险总公司出台了《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》，首次推出个人购置住房抵押贷款保证保险业务。该保证保险条款第2条规定，在保险期限内，因为六种原因造成投保人连续三个月未能履行与被保险人签订的《抵押贷款合同》、不能按期偿还贷款本息的，保险人负代偿责任。本来，借款人购房贷款就是因为资金不充

8、足，再为贷款交付保险费，增加了购房贷款成本，借款人认为，这种成本是为保证银行收回贷款而不是为了自己购房本身直接的利益；由于缺乏对风险的认识和防范、对保证保险的偏见，加之银行以强势