【5A版】房产投资全攻略(普及版).doc

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1、7A版优质实用文档房产投资全攻略(普及版)不知道大家有没有看过《穷爸爸富爸爸》这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业运作，但也的确包含了一些财务知识。虽然十分浅薄，但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百姓最缺乏的。　　既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产　　先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价是一个时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明：你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。这二

2、十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。（说明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。　　　　再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工

3、具。学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？经济学的东西实在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一样，实在无味。调剂一下气氛，把制度问题提到前面来讲。377A版优质实用文档7A版优质实用文档　　www.3722.cn　　二说制度：什么是制度？谁制定了制度？说白了，制度就是一种权利，操控价格的一种权利。我国的制度由于历史的变迁和改革

4、，仍存在着许多重大缺陷，不比微软的操作系统好多少，现在正在打补丁。你知道上海有多少房产吗？各种房产的性质吗？本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》，不错，值得看看。至于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订，大量的房产是不能上市交易的，这非常类似于股市中的非流通股，我们现在买的商品房就类似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格，但却享有同样的收益权，这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。　　　　现在政府学乖了，逐步逐步的把原来不能流通的房产（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子扩大供应量，改变供给双方的平衡。这当然也充分利用

5、了中国老百姓的消费心理（房子总是要自己的，而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是西方人不能理解的）。　　炒股的朋友应该很容易理解这一原理。其他的朋友可能会有点困难。中国的房市和股市是如此的相近，并不是虚构的。　　　　当然，这只是制度影响房价的一个小小的方面，其它还有土地供给制度等等。因为政府掌握的制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利，这其实是计划经济的产物和遗毒。但事实证明，依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。　　　　在此，我用索罗斯的一句话来结束此段：“繁荣早已耗尽了自身的力量，可

6、是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”---乔治.索罗斯377A版优质实用文档7A版优质实用文档　　　　哦。对不起，制度这部分有点重了。其实我只想说明的是一点，我们多花了几十甚至上百万的钱（即总成本超过总收益的那部分，用NPV计算的结果），获得的仅仅是流通权（这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的），流通权的收益只能通过投机（即低买高卖实现），而真正构成股票和房产收益价值的收益权（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及产权房和非产权方式一致的。这也就是广大股民之死也不知道会输钱的原因，说股市是大赌场其实也有很大的合理成分的。房市

7、也一样，因为房子和股票都成了大家投机的工具。问题1：楼主很强呀，请问您说的“期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%”，这是咋算的？　　我是外行这样算的：　　假如贷款100万，利率上调1％，那么成本上升100×1％＝1万；成本增加只有1％呀？　　上楼的问题问得很好。因为银行采取的是复利制度。　　　　举例：100万贷款，5%的贷款利率，期限20年，用购房者用得最多的等额还款法，每月还款6600元，如果贷款利率上升至6%，你的还款额将为7165元。还款额增加8.6%；期限25年每月换款额增加10.2%；期限30年，还款额增加12%。

8、　　　　为便于计算和说明，故取10%。　　377A版优质实用文档7A版优质实用文档　　问题2：楼主关于产权和非产权的房子用流通和非流通股