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《第一太平戴维斯上海南京东路163地块开发方案排布及产品建议汇》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、上海市黄浦区南京东路163地块开发方案排布及产品建议汇报2008年01月31日主要内容ß方案整体排布ß产品细化建议ß主要财务结果总述本次汇报方案的内容是基于12月21日初次汇报后贵我双方达成的共识，即多方案组合，考虑-俱乐部酒店（贵司自身需要）-精品百货（苏宁自营）-自用办公（4000-5000平方米）我司此次的演示基于上述方案的深化。整体方案：纯商业（考虑部分总部办公）+精品酒店5.5mL20403sqm23.5m3.5mL18-191,200sqm5层5,203sqm5.5mL16-171,200sqm8.0m4.0mL152,
2、000sqm4,000sqm2层4.0mL142,000sqm35.0m5.0mL8….L132,800sqm7层5.0mL72,800sqm5.5mL65,000sqm5.5mL55,000sqm33.5m5.5mL46,700sqm6层76,600sqm5.5mL36,700sqm5.5mL26,800sqm6.0mL16,800sqmB110,000sqm商业B2总部办公精品酒店10,000sqm屋顶花园项目出入口建议货车出入口俱乐部酒店出入口办公及垂直商业出入口：直达16层电递每层停靠，最高达14层部乐俱店酒业商直/垂楼公办
3、人流出入口主要内容ß方案排布建议ß产品细化建议探讨ß主要财务结果物业市场分析ß零售商业建议探讨ß特色酒店建议探讨ß总部办公楼建议探讨ß关于案名的设计思路目标消费群建议第一群体：慕南京东路之名而来的全国各地及全世界各地游客。目前南京东路人流中有60％为外地游客第二群体：受南京东路区域商家所吸引的上海本地消费人群。以年龄在20－40之间的消费者为多第三群体：未来规划形成的其他商务办公和旅游人群。其中第一群体和第二群体将是本项目的主要消费群体。目标消费群特征背景：高收入人群--开业初期以国内外旅游客为主，带动本地高档品牌消费--具有良好消
4、费能力、品牌消费意识年龄：主要集中在20–45岁消费习惯：观光与购物相结合，追求时尚休闲生活，重视消费过程中的休闲体验消费水平：服饰饰品类单次人均消费在人民币300元以上餐饮消费（简餐）单次人均消费在人民币50-100元餐饮消费（商务正餐）单次人均消费在人民币150元以上娱乐消费：单次人均消费约人民币150元以上项目定位图本项目商业业态的考虑精品百货（包括国际名品／各类服饰／家居生活用品／化妆品等）--苏宁集团自营，作为苏宁在零售方面的形象展示--占据商业的主要几个楼面目的性业态（包括餐饮／娱乐／电器馆／体验中心等）--聚集人气，尤
5、其是在高层商业中--对外出租为主--穿插在项目中，可考虑在垂直商业、裙楼高层商业和地下商业中MARKETPLACE（包括休闲服饰／美食广场／轻餐小食／主题礼品等）--地下商业为主--对外出租为主--中档定位，租金收益最大化，地铁人流充分利用商业业态比例建议商业部分初步业态配比20%50%30%精品百货目的性业态MARKETPLACE商业细化建议--关于精品百货精品百货©国际名品服饰饰品©化妆品©主题馆©LIFESTYLE©顶级品牌展示。。。。。。商业细化建议--关于精品百货国际名品类商业细化建议--关于精品百货化妆品类商业细化建议-
6、-关于精品百货饰品类–包鞋／珠宝／手表商业细化建议--关于精品百货主题特色服饰区Japanese2DreamKoreanStylingPalace除上述两个主题馆外，根据贵司的渠道和未来市场的发展，还可考虑更多的主题馆，但建议体量和所占比例不应过大。商业细化建议--精品百货之日韩主题馆（品牌举例）-NiceClaup（日系少女风代表）日本少女服饰出色之处，是既配合少女形象，同时又个性味十足，将潮流元素多者合一，以NiceClaup为例，日本少女服饰基本都以以简单,易配衬但紧贴潮流触角的时尚风格.尽显青春气息味道.，经常成为《瑞丽》、
7、《mina》等经典日系时尚杂志的代言服饰品牌定位：22~35岁现代摩登女性单价RMB150(夏装)-RMB2000（冬装）Fashionable.时尚Simplicity.简约Contemporary.现代Trendy.流行现有分店：各大潮流百货，包括久光百货、太平洋百货、梅龙镇伊势丹等韩国女装更注重色彩和奢侈味浓郁的复古宫廷设计的运用，以on&on为代表，其含义为“日新月异的发展”,有相当部分为产品由韩国韩进口；日韩品牌在推广方面自成一套，多配合成功热播的流定位:20岁~30岁年轻女性偶像剧、启用热门明星作为品牌代言，韩国服饰尤单
8、价：RMB500-3000女为如此，这对上海的年轻一族有强大的吸引力现有分店：梅龙镇伊势丹、淮海中路街铺装代表商业细化建议--关于精品百货户外体验区OUTDOOR&EXPERIENCECENTER迷你高尔夫（互动体验）商业细化建议--
