房地产市场运行中的经济法：现实矛盾与理论破解

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1、房地产市场运行中的经济法：现实矛盾与理论破解秦国荣’一、从福利分配到市场化运作。我国房地产市场发展的历史溯源房地产市场在中国兴起的时间不长，但其发展的势头和速度确实极为惊人．在传统计划经济体制下，国家对职工实行大包大揽的大锅饭房屋分配与租赁政策，住房没有进入商品和市场的领域。改革开放以后，我国的住房市场在20世纪70_-80年代开始了初步的启动与试点，但成效并不显著。由于国家机关、事业单位和国有企业对职工依然实行论资排辈的住房分配政策，因而商品房在市场上难以销售。为了鼓励民众购买商品房，各地政府以各种优惠政策和措施刺激销售。∞自20世纪90年代中叶，随着国

2、务院取消住房分配政策文件的出台，锄而商业银行为配合国家的住房改革，启动和刺激国内住房消费，相继出台了住房按揭、公积金贷款等多项消费信贷金融支持，使得房地产市场走上了快速发展的道路。1998年7月3日，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]第23号，以下简称98年l：通知》)，明确规定“深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。”这是国务院以正式文件的方

3、式将住房改革与房地产业作为国民经济新的增长点联系在一起加以推动的重要举措。98年‘通知》明确指出，“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”要求全国各地自1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租．职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的

4、住房补贴等。98年‘通知》要求全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5％，有条件的地区可适当提高。要建立健全职工个人住房公积金帐户，进一步提高住房公积金的归集率，继续按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金管理工作。在停止住房实物分配后，房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。住房补贴的具体办法，由市(县

5、)人民政府根据本地实际情况制订，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。一根据98年《通知》要求，推动住房改革和市场化的主要手段是扶持和加强经济适用房和廉租房的建设。要求建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最‘作者简介：秦国荣(1965．)，男，南京师范大学法学院教授，博士生导师。。比如上海、南京等地曾纷纷出台鼓励购房的政策。规定凡是购买本地商品房面积达到一定要求的，可以获得本市的蓝印户口。。1994年々‘月，国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》，其主要内容是：2000年租金原则上达到双职工家庭平均工资

6、的15％；对公有住房出售依据核定标准价，按照成本价出售：全面推行住房公积金制度；加快安居工程和经济适用房的建设；1998年下半年全殛推行住房分配货币化，取消住房实物分配制等等。38l低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适圳住房：其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法，由市(县)人氏政府制定。国务院的98年《通知》应当说对于住房改革的步骤和措施是非常谨慎和善意的，按照其政策要求，住房市场化改革的主要方式调整住房投资结构．重点发展经济适用住房(安居．I：程)，加快解决城镇住房凼难居L心的住房问题。新建的经济适用

7、住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适川住房的成本包括祉地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(禽小区1卜营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控在3％以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本．使经济适朋住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。问题在于，这种违反市场竞争规律和价值规律的经济适用房政策，山或是由于利润微薄，难以引起开发商的兴趣，使得经济适用房难以建成；或是在房屋的管理与分配过程中，由丁缺少应有的

8、监督与制约，使得真正需要经济适用房或符合经济适崩房申请与使用条件的