国际棉花交易中心房地产项目调研报告

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1、国际棉花交易中心房地产项目调研报告一、项目概况（一）项目名称：中国供销集团国际棉花交易中心房地产项目(暂定)（二）项目建设地点：南通高新技术产业开发区世纪大道和锦绣路的西北角（三）项目土地概况1、项目土地总面积：26814M²。2、用地现状：规划区内用地以未开发为主，地块呈方形布局。3、道路现状：规划区内主要街道为世纪大道及锦绣路。4、地块总价：640万。（四）项目规划设计条件1、用地性质：办公用地；2、土地使用年限：40年3、容积率：根据具体方案确定；164、建筑密度：根据具体方案确定；5、建筑层次

2、：临世纪大道建筑20层以上，其余4层以上；6、绿地率：≥30％7、建筑退界：退世纪大道≥25M,退锦绣路≥15M；8、建筑风格：现代建筑风格，9、设计单位：上海同济城市规划设计院（五）项目背景该地块原是国际棉花交易服务中心建设用地，计划建筑面积5万M²，固定资产投资2亿元。建设三个功能区：交易服务区、培训中心、酒店式公寓。据测算国际棉花交易服务中心需建筑面积5千M²，而根据通州区规划局规划要求：临世纪大道建筑20层以上，其余4层以上。上海同济城市规划设计院依据上述条件产生如下设计构想：临世纪大道采用双

3、塔式建筑，南塔22层，北塔18层，中为4-6层的裙楼；双塔式建筑后面（西边），建3栋住宅楼（16-18层）。南塔建筑由酒店使用；中间裙楼分出一部分由国际棉花交易中心使用，底层出租；北塔作为写字楼或公寓，用于出租或出售；住宅楼出售。ianz建筑16二、市场调查与分析

4、（一）国内房地产行业现状2011年以来，当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加；当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加；当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加；当市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加；房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。　　短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，中国房地产行业正进入去库存阶段

5、：1)目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。2)2012年约计有近800万套保障房竣工，这将改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。16　　中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：1)降价，从城市居民收入可承受能力测算，一线城市的平均房价降幅应在20～30%之间，二线城市则在10～20%之间，三线城市基本合理，降价空间不大。2)布局三四线城市；3)产业外资本进

6、入房地产业的趋势将逆转；4)金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市企业退市或私有化倾向。5)定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。从这轮调整的宏观冲击看，房地产销量增速已经开始明显下滑、保障房全开工之后对冲效应减弱之后四季度房地产新开工也将出现明显减速，进一步考虑到2012年一季度限购、库存明显加大和季节性因素的影响下，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件以及限购约束等未能有所松动，则2012年二季度房地产投资变成个位数甚至负增长的概率变大

7、，在货币紧缩和地产调控等多重打压之下，多个城市房价已经掉头向下，房地产商资金链绷紧。与此同时，消费者购房热情消退，转向持币观望；有业内专家表示，楼市调整还远未结束，中国房地产将结束高速增长期，进入“中速增长期”，从现在到2013年都将是调整阶段。央行货币政策委员会委员李稻葵的观点则是：未来两三年，房价不可能上涨，但跌幅不会超过15%。一个共识则是，随着土地成本、资金成本、各项税费的提高，未来房地产业的整体利润率将会降低，“暴利时代”即将终结。尽管市场广泛预期，房地产投资出现显著回落，进而对地方政府土地

8、出让金收入、经济增长产生明显冲击，由此带来房地产调控政策如限购令的放松的呼吁，目前可能性很小。2011年10月21日16至22日，在出席第八届中国－东盟博览会期间，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在广西南宁市举行的座谈会上，温家宝详细了解了广西房地产市场情况。他说，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。总