长城证券－银行业房地产融资专题之一，银行涉房资产盘点：监管与流动性推动涉房资产结

《长城证券－银行业房地产融资专题之一，银行涉房资产盘点：监管与流动性推动涉房资产结》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、证券研究报告银行业

2、行业专题报告2014年03月10日监管与流动性推动涉房资产结构调整投资评级：推荐（维持）——银行房地产融资专题之一：银行涉房资产盘点分析师黄飙0755-83516204Email:huangbiao@cgws.com投资建议执业证书编号:S1070512060001全球金融危机后银行业对房地产融资业务持有较高谨慎态度，表内对公贷款联系人：一直处于偏低水平，住房贷款比重缓慢上升并受到高收益贷款的一定挤压。屈俊0755-83557365受制于流动性以及对信贷资产出表的监管加强，表内的同业和投资非标涉房Email:qjun@cgw

3、s.com资产比重自2013中期以后增速也明显放慢。银行总体房地产融资占比仍较从业证书编号:S1070112070054适中，长期来看该比重仍将上升。大型银行与中小银行在三类涉房资产比重有显著差异，主要由于存贷比和经营风格的差异所导致。要点房地产融资已形成多元化格局：1、房地产融资在2009年对银行的资本监管和贷款额度控制持续显著加强以来，房地产开发商的融资方式开始多元化，真正形成自有资金、信贷、直融、购房者资金的多元化渠道格局。2、2013年二季度开始新增地产融资规模有了明显的增长，同时观察发现流向房地产信托到期量滞后发行量大约5个季度，因

4、此我们预计，今年二季度兑付和信托接续的压力将较大。表内房地产对公贷款受控已久，比重较低：1、银行对于表内涉房对公贷款的政策在2010年开始发生较大变化，2010年以后大部分银行逐年行业表现收紧房地产贷款，银行开始实施名单制管理及区域管理，主要针对一二20%线优势房地产商的优质项目提供开发贷款。自2010年6月开始银行开始逐步收缩表内房地产贷款，至2013年年中占比从接近12%的高点下10%降了接近2个百分点。2、兴业银行表内房地产贷款从2007年开始顶峰0%时期的22%下滑到目前的12.4%，这一方面显示了兴业由房地产立行的-10%战略转向同

5、业立行战略的影响，也显示出兴业对于房地产融资风险回报的判断。沪深300银行同业和投资非标涉房资产比重大幅提升但2013下半年后已受控：1、表内同业和应收款项类投资是为了对接理财监管挤出而做出的创新，银行数据来源：Wind数据，长城证券研究所同业非标业务在2013中期以后也受到明显控制；2、经过测算，同业和应收款项类投资中房地产类融资占生息资产的比重大概在2%左右，但是股份行的占比则较高，达到6.2%。个人住房贷款受高收益贷款一定挤压：1、住房贷款比重一直在平稳上升，由于在贷款额度受限之下银行追求更高的贷款收益，2010年开始银行开始调整零售

6、业务结构，尤其是股份行开始大幅压缩住房贷款占比；民生和平安银行的住房贷款占零售贷款比重较低（民生银行11.9%，平安银行24.5%），民生将零售贷款更多配臵在收益率相对较高的小微贷款（71%）和消费信用贷款（15%），平安银行零售贷款配臵则相对分http://www.cgws.com请参考最后一页评级说明及重要声明行业专题报告散，主要是小微贷款（26%）和消费信用贷款（29%）、汽车贷款（13%）。2、若资金成本如果维持高位，随着各银行渠道下沉和业务转型，银行将会加大小微贷款和消费贷款的推进，住房贷款在零售贷款中的占比将会有所下行，且利率会上行

7、。3、从房地产贷款类别比重看，股份行房地产开发类贷款占比相对较高，而国有行则住房贷款占比较高。涉房资产比重仍较适中，长期而言仍将上升：1、从国际比较的角度来看，国内银行业及上市银行表内对公+对私涉房资产比重仍较适中（平均在23.5%），其中对公涉房资产比重不到10%（股份制银行该比重较接近于国际水平），而国际较发达国家该比重通常远高于这一数字，尤其是住房贷款比重较高。2、大型与中小型银行的房地产融资结构有显著差异，大型银行的表内贷款占比显著高于中小型银行，个人住房贷款占比尤其较高，而非标融资比重很低，主要原因是其存贷比水平较低，经营风格偏向于

8、稳健，信贷资产出表和追求高收益的动力较小，而中小银行（除招行）则以对公房地产融资为主，且非标融资占比较高。3、在面临资金成本上升和经济下行的双重压力下，银行的对公融资增速会有所放慢，且将倾向于将融资资源集中于较有实力的房企，同时，由于房地产市场仍较良好，对公融资比重仍不会有明显下降；对私房地产融资市场仍将保持稳定发展，国有大型银行仍是该市场的主力，中小银行将倾向于将融资资源集中于住房贷款以外的零售贷款。长城证券2请参考最后一页评级说明及重要声明行业专题报告目录1.房地产融资结构趋于多元化.............................

9、..................................................................52.银行表内房地