常见问题总结整理汇总

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1、常见问题总结整理汇总信息一：除了我们已经报审的和现在正在报审的项目，其他正在做方案的新项目，一律高层预留4.5造型层高度，多层预留1.5米的高度。（今天跟建筑、丁总讨论刚定的）信息二:我们做规划方案时，沿街商业的形做的过于花哨，甲方从经济、实用的角度考虑，并不希望商业形式过多。大家不用担心做的板正商业不够丰富，因为后期做建筑时他们会处理立面凹凸的。信息三：做高层规划与做多层规划的区别：高层因为要满足日照分析，所以楼的侧面间距经常大于15米，纵向间距也经常大于36米。但是独立的多层区只需要卡楼间距，所以大家不要把楼间距做的比规范大太多，那就成了浪

2、费用地了。侧向最小8米，最多做10米，纵向间距根据1.5H计算。（中心景观处除外）信息四：我们做的城中村改造的项目比较多，往往一个项目地块面积很大，这其中就会有一些控规要求的城市公共设施。大家一定要先把这些城市公共设施用地从我们的用地中扣出来。计算指标时不要与这些城市设施混在一块。他们是各自独立的。（城市设施由市政管理，不归开发商所有）信息五：接到一个项目时，首先问问这个项目有没有规划要点，没有的话就卡日照市规范或国标，有的话就要卡规划要点了。因为规划要点是专门针对这个项目出的用地要求，就不需要你自己再去查规范了。（做报审图时也先问有没有规划要

3、点，可能别人手里有你没有，别人也不知道传给你）信息六：我们做方案时，不要被自己选用的户型给限制住了，我们可以根据日照分析手动调建筑的面宽进深的，不是说选个啥样的就啥样，只能调层数了。自己被自己给限制住了。高层住宅最大面宽55米，多层没有明确要求，一般不超70米。信息七：住宅车位地上最大布置10%，一般情况为了节省造价我们要用足这10%，（因为地下车库造价很高。）商业地上车位是没有限制的，所以尽可能在商前地上多布置。不要担心车位多了没处做绿化景观，商业大多临时停车，谁也不原往地下开，另一方面也是为节省造价。信息八：每个人手里都有不少项目的修改意见

4、，有空时拿出来翻一番，因为有些意见适用于大多数项目，不要重复出现一些错误。信息九：以后做日照分析时，周边地块凡是在我们的阴影轮廓线内的，我们都要对他做日照分析（指的是对日照有要求的建筑）。而且需要特别强调的是，我们平时做方案的时候就要画出阴影轮廓线，对其内建筑做分析，不然等到了做报审图才增加这一块的话，万一日照不够怎么办，再返过来调方案，楼降层什么的，怎么跟甲方交代啊。信息十：6/6大家可能对周边地块做日照时感觉比较混乱。我给大家统一讲一下。周边分这样几种情况：（1）周边是现状已建建筑的，毫无疑问要对现状楼做分析。（2）周边是已批规划的，要把已

5、批规划图落上做分析。不够的话得调我们的方案，因为人家已经批了。（3）周边是空地的，我们给他做模拟建筑做分析。模拟建筑不是随便做的，是拿我们的建筑沿用地红线或道路中心线做镜像出来模拟建筑，这样才公平。（4）周边也做了规划正在上报，还没审批通过的，我们也按他是空地来做镜像模拟建筑。（5）周边有现状，但是是一些厂区或办公楼之类的，那就不需要对他做分析了。信息十一：刚才说的周边也正在上报规划的，鸟瞰图上我们可以把他的规划做玻璃盒子，不需要非得是我们的模拟建筑，我们的模拟建筑仅仅是针对日照分析图的。信息十二：大家做方案时，习惯做完方案，最后匆匆忙忙把指标

6、算完就传给我了，当然我理解是时间紧迫才会这样。但是大家想想，指标仅仅是你做完方案算一下就可以的吗。有经验的人会通过指标（主要是容积率）来反观你这个方案做的充份与否。指标可以起到一个反观方案的作用。所以，时间充分的话，大家要通过指标来检验自己的方案是不是做充分了。可以参考规范上这个表格。表二一般地区建筑容积率、建筑密度控制指标用地面积类型指标S＜2ha2ha≤S＜20haS≥20ha容积率建筑密度容积率建筑密度容积率建筑密度居住用地1—3层0.8300.70280.65254—6层1.5261.4251.3257—17层2.2222.0201.8

7、2018层以上3.5203.0182.518商服及办公类用地S＜3haS≥3ha容积率建筑密度容积率建筑密度H≤24m2.2452.04024m＜H≤60m4.0403.535H＞60m6.0355.030注:1、S-用地面积（ha）,H-建筑高度（m）。2、表中指标数据为上限值。信息十三：已经开始接触规划施工图的人一定要弄明白这条规范：（五）建筑高度:建筑高度按照建筑室外地平至该建筑檐口或女儿墙顶部的垂直距离计算。楼梯间、电梯机房、水箱间等局部突出屋面的辅助用房，高度不超过6米，水平面积之和不超过屋顶平面面积四分之一，且突出部分相对面的连续宽

8、度不超过6米的，不计入建筑高度；通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施、透空栏杆以及空调冷却塔、太阳能热水器等屋面突出部分不计入建筑高度。信息十四：跟