追问不动产善意取得

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1、追问不动产善意取得　　善意取得制度历来为民法物权领域一项重要制度。其保护善意第三人合法权益，维护交易动态安全，的确意义重大;其源出于日尔曼法“以手护手”制度，又吸纳罗马法“善意”要件，可谓“身世扑朔”。就善意取得可否适用于不动产，学者针锋相对、互不相让。我国“物权法”正在孕育之中，而无权处分也是当前学术争论的焦点，与无权处分密切联系的善意取得自然不应受到冷落。善意取得，尤其是不动产善意取得，是颇为值得深思的。　　一、不动产善意取得否定论　　目前我国大陆学界的通说是善意取得制度仅为涉及动产之制度。他们基于这样的认识，既然“所谓善意取得系指无权处分他人动产的让与人于不法将其占有的他

2、人动产交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权而原动产所有人不得要求受让人返还。”那么，善意取得适用适用范围局限于动产。至于不动产，因其与动产性质不同，其公示公信力生于登记而不生于占有，“交易中一般不致使人误信占有人为有权处分人而与之交易”，所以根本不生善意取得之可能。进而认为，即便动产，若系采登记对抗主义的船舶、航空器、机动车辆，也不适用善意取得。不仅如此，更因为现今世界各国不动产登记体系日趋完备，即便存在“不动产准用动产善意取得制度的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”基于此，所以，遍查物权法论著，无不将“善意取得”置于“动

3、产所有权”章节之下，视若动产所有权取得情形之一种。(钱明星之《物权法原理》，梁彗星、陈华彬的《物权法》，张俊浩之《民法学原理》，王利明之《民法新论》)　　不仅学说否定了不动产善意取得，考察先进国家之立法，也并不将善意取得制度适用于不动产。《法国民法典》第2279条：“涉及动产物品时，占有即等于所有权证书。”法国否定了罗马法“任何人不得以大于其所有权的权利让与他人”的原则，而采纳“公开市场”原则，即在市场上所购买物品，如果受到第三人追夺，原所有人只有按照公平市场价格给买受人以补偿后，方可请求返还财产，否则不得追夺。此原则后成为民法典第2280条。同时，民法典第1630条规定，出卖

4、人必须承担权利瑕疵担保，如果有第三人向买受人追夺其通过购买所占有之物，后者就应当放弃所买之物，但同时出卖人也必须基于权利瑕疵承担担保义务，退还买受人所支付的价金并赔偿买受人因此受到的损失。法国民法上的这一制度尽管不能使善意买受人确定地取得所有权，准确地说，应当是法国学者所称的“即时取得制度”，但也开始具备了善意取得制度的雏形。由第2279条明显地看出，法国法的善意取得制度只适用于动产。德国民法典》第932条：“物即使不属于出让人，受让人也可以因第929条规定的让与成为所有权人，但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于善意的除外。”第929条规定：“转让动产所有权需由所有权人将物

5、交付于受让人，并就所有权的转移由双方成立合意。受让人已占有该物的，仅需转移所有权的合意即可。”德国民法第932条虽未言明此善意取得只适用于动产的“物”，但其所指向的929条明确限定其为动产，而且规定“善意取得制度”的第932条本身就处于第三章“所有权”之第三节“动产所有权的取得和丧失”之下。《日本民法典》类同于法国，第192条规定：“平稳且公然开始占有动产的人，为善意且无过失者，即时取得其在动产上行使的权利。”《瑞士民法典》第714条：“以善意将动产转移为自己所有，并受占有保护的，即使该动产的让与人无此转让权，该善意占有人仍取得该动产的所有权。”我国台湾民法典第801条则明定：

6、“动产之受让人占有动产，而受关于占有规定之保护者，纵让与人无移转所有权之权利，受让人仍取得其所有权。”英美法早期严格奉行罗马法“所有权绝对”原则，后迫于交易现实的需要采用了“善意取得”的制度设计。1952年《美国统一商法典》在第四章[所有权、债权人和善意购买人]第2-403条规定：“只要购买人是善意购买，当货物在买卖中已经支付价款，则购买人就拥有对货物的所有权，至于货物来源在所不问。”统一商法典虽然没有明确使用“动产”概念，但既然规定于商法典而且称之为“货物”，显然也应当属于大陆法系所谓之“动产”。　　二、不动产善意取得肯定说　　支持不动产善意取得的学者分析指出，无权处分他人不

7、动产而第三人善意受让是现实可能的，并不限于“违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产”。即便不动产交易以登记为对抗要件，因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查，则难保不动产权利登记记载与真实权属绝对吻合。登记权属与真实权属不一致，或因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销;或因表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为了继承登记的;或已登记的不动产物权变动因无行为能力、诈欺、当事人伪造文书等理由而无效或撤销，但登记尚未涂销;或虽依法律规定取得不动产物权，但并未及时办理登记，如征