土地增值税计算题

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1、【教材例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。8y!O*U$N&d.I　　【答案】(一)确认收入'D*Q%S3m)H"o!];H3p　　收入总额=10000万元7^5]1t1J1

2、I*m　　(二)确定扣除项目-G%^;_5l'R　　(1)取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元/m"]%_3~4d8D　　(2)房地产开发成本为3000万元;T*`*F8?+f　　(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)"K;`5K4T*?　　(4)允许扣除的税费为555万元49m4z#i#q;~9H　　(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%'d5Rp9@9{og([#I2`+o　　加计扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)$g(A5

3、6J"B:r　　(

4、6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)-~7Q,?)_$j(P;?8f%N　　(三)计算增值额(n&Q)

5、,?(pq,x　　增值额=10000-6005=3995(万元)/W&x&x+`)A'A$qP.kN　　(四)计算增值率.^8f'z%p&T&M　　增值率=3995÷6005×100%=66.53%(f;d!

6、9K'Y3M　　(五)确定适用税率,t;@7@3`(z/Et5

7、;N*z　　(六)依据适用税率计算应纳税额8[&L#Z5I+~"z4B　　应纳税额=3995×40%-6

8、005×5%=1297.75(万元)(A%L(X'Z/U　　【教材例题】某房地产开发公司2007年开发商品房对外出售，具体情况如下(公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰(已记入公司“管理费用”中)、企业所得税税率33%)8r7J6F*7p3H){9z![/g　　1.按转让产权合同取得收入4000万元;0x3w&u1P1W,w2w6c+F2d　　2.支付取得土地使用权的金额800万元;!m#W$K*x/F:m-e2T*L0t　　3.开发成本费用1500万元;-x'O"R)r/@$i

9、!]　　4.开发费用250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。%DL"Mr0c(^/f:q　　公司计算应缴纳的有关税金如下：#M'E#n,H!{2_!{;}　　(1)应缴纳营业税=4000×5%=200(万元)'Pa4?H9B"{7l　　(2)应缴纳城市维护建设税=200×7%=14(万元)1W8A9kC.PQ$b7L]#B　　(3)应缴纳教育费附加=200×3%=6(万元))N#X!J%

10、)o0n;gEk　　(4)应缴纳印花税=4000×0.5‰=2(万元)'T/G#t5l&J:D　　(5)应缴纳土地增值税：$j8

11、p1F6t4C(J　　①扣除项目金额=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3232(万元)$?5P)Q.v5B!m(z!u　　②增值额=4000-3232=768(万元)x"o.w2]&}6n)v)e"p:O+]　　③增值率=768÷3232×100%≈24%(Z2o1Z7c)yt#o2F　　④应缴纳土地增值税=768×30%-3232×0=230.4(万元)2C$l:G/}+[;V3K3.t#}9t)NS　　(6)应缴纳企业所得税=(4000-3232-230.4)×33%=177.408(万元)

12、3J6?#J0D0b4z5V　　要求：2X6t9w3E(_9q　　1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确?错在何处?'b*C#K4p4R3　　2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少?,J+ts:M;B9-S　　【答案】分析处理如下：&i7_)r+I0r0m&　　1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土地增值税、企业所得税错误。7Z9S6m3s$M　　(1)计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除，而企业按照实际数扣除。+W(X*U'N-n6]/n:L"I

13、9c　　(2)按照规定，房地产开发公司缴纳的印花税，应记入其“管理费用”账户中，计算土地增值额时不再单独扣除。如果转让时印花税未记入其“管理费用”，可做扣除。*{-`/P,m(B　　(3)公司在计算企业所得税时，扣除金额中含有计算土地增值额时的加计扣除金额，加计