论业主的建筑物区分所有权的概念

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1、2006年9月当代法学第20卷第5期(总第119期)September,2006ContemporaryLawReviewVol.20,No.5(Ser.No.119)·前沿探索·论业主的建筑物区分所有权的概念王利明(中国人民大学,北京100872)[摘要]区分所有是现代住宅商品化的结果,业主的建筑区分所有权反映了该种权利的状态,已经为广大学者和实务界人士所接受,具有其科学性与合理性。建筑物区分所有权尽管是一种物权,但不能根据一般的所有权规则或者共有权规则来进行处理,其是一种新型的物权类型,按照物权法定原则,应该由物权法设专章进行规定。但是不应该规定成员权的内容。业主的

2、建筑物区分所有的客体不能仅限于建筑物而应延伸至小区的共同财产。[关键词]业主的建筑物区分所有权;共有权;专有权;成员权;客体[中图分类号]D923·2[文献标识码]A[文章编号]1003-4781(2006)05-0037-10[收稿日期]2006-06-16[作者简介]王利明(1962-),湖北仙桃市人,男,中国人民大学法学院院长,教授,法学博士、民商法学博士生导师。建筑物区分所有权,是由专有部分所有权与共有部分所有权共同组合而成的一种“复合物权”。我国物权法草案为了强化对公民私有财产的保护,专门在第二编所有权中设置一章(第六章)规定了业主的建筑物区分所有权。该草案第

3、73条对区分所有权进行了定义:“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是我国法律第一次对建筑物区分所有的概念作出规定。对于区分所有权概念的界定,决定了这一制度规范设计的基本思路,也决定了这一制度的基本构建,因此有必要对之进行深入探讨。一、关于业主的建筑物区分所有权的名称区分所有是现代住宅商品化的结果,使一幢大楼内部的产权结构向多元化方向发展。正是因为多个所有人共同拥有一栋高层建筑物,从而产生了区分所有。[1](P289)关于建筑物区分所有权的名称,各国立法使用的名称不完全一样。①德国称为“住宅所有权”(

4、Wohnungseigentum),也有一些学者认为是“住宅所有”;瑞士称为“楼层所有权”(Stockwerkeigentum);法国称为“住宅分层所有权”(lacoproprietedesimmeulolesbates),②①在英美法中也有相类似的概念。有称为“unitownership”,译为“单位权益”,也有译为“单位所有权”;还有称为“horizon2talproperty”,译为“水平所有权”。参见陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第20页以下。②法国曾经颁布了《住宅分层所有权法》,德国颁布了《住宅所有权法》,奥地利于1948年

5、制订《住宅所有权法》。·37·日本和我国台湾地区则称为“建筑物区分所有权”。①其中区分一词相当于汉语中的“分类、划分”的意思。[1](P300)英国称为“住宅所有权(flatownership),美国称为“公寓单元所有权或公寓所有权”(condominiumownership)[1](P299)。可见,我国物权法草案第六章使用的建筑物区分所有权的概念,采用了日本民法与我国台湾地区的提法。在我国物权法制订过程中,对于建筑物区分所有权名称如何使用,有不同的看法。有人认为,“建筑物区分所有”的概念过于学理化,“区分”实际上是分块的意思,其意思不明确,不能够准确地表述小区中的产

6、权状况。因此,不宜采用区分所有的概念,应当用“业主权利”、“业主所有权”、“复合所有权”、“住宅分层所有权”等等。这种观点有一定道理,但值得商榷,主要有如下理由:1.“业主权利”是一种通俗的说法,采用这个概念能够为一般的民众所理解,容易将其与建筑物区分所有权联系起来。但是“业主权”并不是一个严谨的法律概念。一方面,业主就是所有人的意思,翻译为英文就是“owner”。在物权法中已经使用了“所有权人”的概念,没必要采用“业主权利”的概念来予以代替。另一方面,“业主权利”概念所涵盖的范围比区分所有权所涵盖的范围要广泛得多,它不仅包括区分所有权,也包括其他单独所有权。而区分所有

7、仅仅是指业主,可以指所有的建筑物的所有人,它不一定都是区分所有人。所以,“业主的权利”非常宽泛,不能准确地指称建筑物区分所有的情形,没有从客体角度概括出建筑物区分所有与单独所有的区别。2.“公寓所有权”的提法虽然揭示了多个业主共同居住在一起的这种状态,一些国家和地区也有类似的提法。“公寓”是指大家居住在一起,因而确实与单独所有不同。但我认为,这一提法也不准确,公寓仅仅表明特定的住宅目的,并不涵盖所有建筑物区分所有的类型,如普通住宅小区内形成的建筑物区分所有。且公寓容易使人理解为有一幢楼由独立寓所所构成,其权利人可以分别对寓所享有所有权,此

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