合同解除与违约金责任之辨_桂冠电_省略_泳臣房产房屋买卖合同纠纷案_评析_周江洪

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1、华东政法大学学报2011年第3期(总第76期)合同解除与违约金责任之辨———“桂冠电力与泳臣房产房屋买卖合同纠纷案”评析*周江洪(浙江大学)【《最高人民法院公报》(以下简称《公报》)刊载的裁判摘要】《中华人民共和国合同法》第97条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。〔1〕一、案例梳理(一)案情概要200

2、3年3月12日，桂冠电力与泳臣房产签订《定向开发协议》，委托泳臣公司为桂冠电力建设办公综合楼和商品住宅小区(财富国际广场)。2005年3月30日，双方签订《补充协议》，就合同条款进行了重新约定。其中，在交付和违约责任方面约定了以下内容。(1)当泳臣房产无法按期交付时，则桂冠电力可以选择通知泳臣房产解除协议或继续等待。如果桂冠电力选择继续等待，则等待时间由桂冠公司决定，等待后仍然可以解除协议。(2)未经桂冠电力同意，不得以任何形式抵押土地使用权给第三方。泳臣房产违反土地抵押约定，则应当按日支付违约金，每日违约金标准为基

3、本建设开发费的万分之三，并且赔偿桂冠公司因此而产生的一切损失。(3)泳臣房产不能按本补充协议工作周期规定的时间完成有关工作的，视为违约，泳臣房产每天应向桂冠电力支付已收价款万分之二的违约金。如逾期30天则视为泳臣房产无力继续履行协议，桂冠电力有权单方面终止协议。(4)如泳臣房产无法按协议约定的时间交付工程，桂冠电力有权要求泳臣房产按日支付违约金，每日违约金为基本建设开发费的万分之三。如果泳臣房产无法按时取得定向开发建设房产的《南宁市房屋所有权证》及他项权利证书，则应当按日支付违约金，每日违约金为基本建设开发费的万分之

4、三，并且赔偿桂冠电力因此而产生的一切损失:包括银行的贷款利息、银行的罚息、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、交通费用、因重新购建而产生价格上涨的损失等。《补充协议》签订后，至2006年9月7日，桂冠电力向泳臣房产以分期支付的方式，总共支付11050万元用于办公楼建设。2006年12月5日，泳臣房产完成办公楼四层楼面结构工程。2006年12月10日，工程全部停工。2007年5月23日，南宁市建设行政主管部门在财富国际广场工程质量事故处理工作协调会议纪要上明确认定:该工程存在的安全和质量问*本文提交第七期“判例研读

5、沙龙”研讨期间，得到孙维飞讲师、吴一鸣讲师、黄卉副教授、解亘副教授、朱芒教授等各位师友的指点，受益颇多，谨致谢忱。〔1〕案件详情参见最高人民法院(2009)民一终字第23号民事判决书，载《最高人民法院公报》2010年第5期。102中国案例指导制度的具象化题，属重大工程质量事故。泳臣公司在建设过程中每期工期均有迟延，至合同约定交付之日2008年2月29日已根本无法实际交付，且该工程至今处于停工状态，至今未取得商品房预售许可证。2007年7月30日，桂冠电力起诉称，签约后由于泳臣房产存在工期延误、质量不合格等多处严重违约

6、行为，已经构成根本违约，合同目的根本无法实现，据此请求法院判令:(1)解除协议;(2)泳臣房产返还桂冠电力已付投资款及利息;(3)判令泳臣房产支付工期逾期违约金5187万元;(4)判令泳臣房产赔偿桂冠电力办公楼项目损失13123．3万元。一审法院将案件的争议焦点归纳为:(1)本案合同的性质及效力问题;(2)履行合同中哪方当事人违约，违约方如何承担责任问题以及合同应否解除问题。〔2〕关于第二个争点，法院认为，泳臣房产在建设过程中每期工期均有迟延，至合同约定交付之日(2008年2月29日)已根本无法实际交付，且该工程至今

7、因质量事故仍未能复工，致使桂冠电力购买办公综合楼的合同目的不能实现，泳臣房产构成根本违约，符合《合同法》第94条第1款第4项规定的合同法定解除条件。对合同解除后的责任承担问题，一审法院认为，本案合同解除是基于泳臣公司的违约事实而产生的法律后果，解除合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施;合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。根据《合同法》第97条，判令由泳臣房产返还桂冠电力购房款11050万元及赔偿桂冠电力重置办公综合楼的损失13123．3万元。关于

8、逾期违约金，一审法院认为，由于本案合同本质上属于房屋买卖合同，合同中关于施工工期和抵押土地的内容约定不符合房屋买卖合同的特征，并且根据《合同法》第97条的规定，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，一审法院不支持违约金请求。泳臣房产不服，上诉至最高人民法院。(二)争点合同是否应当