负利率时代置业投资策略分享

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1、代理事业部·专题研究负负利率利率时时代代，，置业置业投资投资策略策略策略资源中心·市场研究部2008-10-15本报告是严格保密的。随着CPI的持续走高，中国自2007年以来进入非常明显的“负利率时代”中国当前商业银行的实际利率居民存款方式年利率%月利率%与08年9月份CPI相比u“负利率时代”，是指物价活期0.720.06-4.84三个月3.150.2625-4.6375指数（CPI）快速攀升，导致半年3.510.2925-4.6075银行存款利率实际为负的这样一年3.870.3225-4.5775整存整取二年4.410.3675-4.5325一段时期。定期三年5.130.4

2、275-4.4725五年5.580.465-4.435u中国自2007年以来进入明显零存整取、一年3.150.2625-4.6375的“负利率时代”。整存零取、三年3.510.2925-4.6075存本取息五年3.870.3225-4.5775资料来源：中国人民银行，发展与改革委员会。年利率为中国人民银行最新公布数据；9月份CPI为4.9%中国历年CPI走势与一年期存款利率走势1091年期定期8存款利率%CPI指数765负4利3率21003.103.704.104.705.0105.0706.0106.0707.0107.0708.108.7本报告是严格保密的。2“负利率时代”

3、，房地产是优于储蓄和股市的资产形态，储蓄实质上已经是一种亏本买卖中国消费者的投资理财方式u“负利率时代”对于中国居民来说，可选择的资产形态基本上只有三种：一种是房地产；房产50.1%一种是储蓄(银行存款、国债等无风险资产)；股票17.7%一种是股票(包括基金等产品)。保险9.4%基金9.1%u随着CPI指数同加息幅度之间的不对称，国债3.5%“负利率”问题变得突出，人们出于收益的考虑，使大量资金从储蓄形态“离去”，投向房外汇3.2%地产和股市。黄金2.2%期货1.6%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%案例分析以贾先生银行定期存款100000元为

4、例:u1年以后，贾先生拿到手的存款和利息共计为:100000×（1+3.87%）=103870元。u如果在这一年之内，物价指数上涨了5%，也就是说，过去1元钱可以买到的东西，现在需要花费1.05元才可以买到，1.05只具备1元的购买力。如果100000元放在家里，没有产生任何收益，则一年前的100000元，只相当于现在的100000/1.05=95238元。而如果100000元存在银行里产生利息，103870的实际购买力为103870/1.05=98924元，实际损失为100000-98924=1076元，则每个月损失89.7元。本报告是严格保密的。3国际案例研究表明，房地产是

5、对抗通货膨胀的一种有效的冲销工具u美国1979-1989年房地产收益率显著高于实际的通货膨胀率，并且在高通胀期间表现更为明显。美国房地产收益率与实际通胀率和非预期通胀率对比房地产收益率实际通货膨胀率资料来源：CharlesHWurtzebach,GlennR.Mueller,DonnaMachi.TheImpactofInflationVacancyonRealEstateReturns,theJournalofRealEstateResearch.本报告是严格保密的。4香港在通货膨胀率超过6%的时候，房屋租金却呈现上涨趋势，租金自07年以来累计升幅近22%u据统计，过去一年香

6、港私楼租金升幅显著，香港大型u08年6月份香港基本通胀率达至6.1%，为近11年来首次突破6%，同时私人房屋租金指数按年升8.4%，同样屋苑平均呎租由07年6月份约14.8元升至08年年6月份创出近年新高。约18元，累积升幅近22%。若以08年上半年计算，租金累积升幅亦达7%。年内个别大型屋苑租金累积升幅超越1成，当中美孚新、蓝澄湾、南丰新、珀丽湾、深湾轩、德福花园、帝后华庭、东港城、太古城及海逸豪园于上半年平均呎租累升超过10%。u据调查，香港75%的居民认为置业投资可对抗通货膨胀。本报告是严格保密的。5对中国房地产市场的研究结果显示，房地产比股票更具有保值和抵御通货膨胀的风

7、险中国房地产收益率、股票收益率与通胀率直接的相关性u清华大学刘洪玉教授研究结果显示：在通货膨胀期间住房地产收益率股票收益率通货膨胀率宅资产同时升值，而股票资房地产收益率1.00-0.290.91产收益率与通货膨胀率呈现相反的走势，房地产比股票股票收益率-0.291.00-0.37明显更具有保值和抵御通货通货膨胀率0.91-0.371.00膨胀的风险。资料来源：刘洪玉、郑思齐，住宅资产：居民家庭资产组合中的重要角色，经济与管理研究中国房市股市价格指数与CPI走势1147000新建商品住房价格指