如何依据《房屋登记办法》办理最高额抵押权的转让登记与确定登记

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1、文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题如何依据《房屋登记办法》办理最高额抵押权的转让登记与确定登记——《房屋登记办法》研讨之六程啸清华大学法学院副教授　　一、最高额抵押权的转移登记　　(一)最高额抵押权转移的特点　　最高额抵押权转移登记是《房屋登记办法》(下称《办法》)规定的一种新的登记类型，以前的登记实务中不存在。因为按照《担保法》第61条的规定“最高额抵押的主合同债权不得转让”。但是，《物权法》第204条规定：“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外”。因此，最高额抵押权

2、具有转让的可能性。房屋登记机构要正确办理最高额抵押权转移登记，就必须了解其转移与一般抵押权转移有何不同。　　1.最高额抵押权担保的债权没有确定时，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让。《物权法》之所以如此规定，有两个关键原因。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题　　首先，最高额抵押权担保的不是某个特定的债权，而是一定期间内将要连续发生的债权，因此最高额抵押权不是如同一般抵押权那样从属于某个特定的债权，而是从属于一定期间内将要连续发生的债权合同，即引发一定期间内债权连续发生的基础法律关系。只要该基础法律关系没有发生转让，最高

3、额抵押权原则上就不会转让，至于该基础法律关系引发的具体某个或某几个债权的转让是无关紧要的。例如，A银行与B企业签订一份授信协议，该协议约定：A银行在2008年1月2日至2010年1月2日这两年的时间内，向B企业提供最高不超过5000万元人民币贷款。该授信协议就是导致一定期间内将要连续发生债权的基础法律关系。A银行又与B企业签订协议，约定B企业以其价值8000万元的房屋一栋向A银行设定最高额抵押担保。协议签订后，A银行分别于2008年1月4日、2008年6月4日、2009年6月1日向B企业发放了800万元、1000万元、2000万元共三笔贷款，如果A银行在

4、2009年7月1日将第二笔贷款即1000万元的贷款债权转让给C银行时，A银行享有的最高额抵押权并不随同转让。此时，该笔1000万元贷款即脱离了最高额抵押权的担保。但是，如果A银行、B企业与C银行于2009年7月1日经过协商，A银行将与B企业签订的授信协议中的全部权利义务转让给C银行，此时A银行享有的最高额抵押权也应当随之转让给C银行。也就是说，此时由于抵押权人已经将其在基础法律关系中享有的全部权利义务转让给第三人了，此时，当事人应当按照《办法》第5条第1文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题款的规定提交相应的材料。由此可知，

5、《办法》中所谓的“最高额抵押权发生转移的证明材料”就是指证明基础关系已经发生转让的证明材料，如上面例子中所提到的A银行与C银行之间关于授信协议中A银行的全部权利和义务转让给C银行的协议。当然，按照《合同法》第88条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。房屋登记机构要求当事人提交的“最高额抵押权发生转移的证明材料”中应当包含合同一方当事人对另一方当事人转让合同中的权利义务的书面同意。　　其次，如果最高额抵押权担保的债权已经确定，则该抵押权已经不是最高额抵押权而是一般抵押权，此时该已被特定的债权转让时，一般抵押权当

6、然也随之转让，但是此时房屋登记机构办理的就不再是最高额抵押权的转移登记，而是一般抵押权的转移登记。　　2.如果当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转让的，此时因最高额抵押权已经不再是担保“一定期间内将要发生的债权”，而是担保特定的债权即被转让的部分债权，这就意味着新的债权已经不可能再发生，符合《物权法》第206条第3项规定的，最高额抵押权担保的债权的确定事由，应当先办理最高额抵押权确定登记，然后再按照一般抵押权转让登记的规定处理。正因如此，《办法》第56条第2文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题款规定：“当事人约定最

7、高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记”。　　(二)办理最高额抵押权转移登记时应当提交的材料　　《办法》第56条第1款规定了当事人办理最高额抵押权转移登记时应当提交的材料。这些材料包括：登记申请书、申请人的身份证明、他项权利证书、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料、最高额抵押权发生转移的证明材料等。需要注意的是最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料以及最高额抵押权发生转移的证明材料。《物权法》第206条规定了最高额抵押权确定的情形，该条规定：“有下列情形之一的，抵押权

8、人的债权确定：(一)约定的债权确定期间届满;(二)没有约定债权确定期间或者约定不