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1、房地产投资测算操作手册第一部分投资成本一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算方法: 土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积 2.上交部门:市财政局 3.依据:(1)京政发[1993]34号文. (2)京政发[1994]43号文. 4.说明: (1)各区类地价取值详见附件; (2)城近郊区土地出让金的60%返还区财政; (3)远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4)市属各局,总公司所属企业和在市
2、计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其中的60%返还企业,由留用企业专项用于开发项目的基础 设施建设. (5)在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大,而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4),在测算地价时加入"操作系数
3、"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件:(1)1-10类地区土地出让金标准价; (2)土地出让金修正系数表. (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费 依据:1992年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元 /
4、平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文,国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号. 标准: (1)勘察费:概算价*0.30-0.80% (2)民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准 单位:%┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃工程 │
5、工程概算投资(万元) ┃┃ ├─────┬─────┬─────┬─────┨┃等级 │300以下│301-1000│1001-3000│3001以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃特级 │ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃一级 │ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃二级 │ 1.8 │ 1.7 │ 1
6、.6 │ 1.5 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃三级 │ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃四级 │ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │ ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃五级 │ 1.2 │ 1.1 │ │ ┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛ 备注: 特级:1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的
7、特高级大型公共建筑; 2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的 中小型公共建筑; 3.30层以上建筑; 4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑. 一级:1.高级大型公共建筑; 2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小 型公共建筑; 3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建 筑. 二级:1.中高级,大中型公共建筑; 2.技术要求较高的中小型建筑; 3.16层以上29层以下住宅. 三级:1.中级,中型公共建筑;
8、 2.7层以上(含7层)15层以下有电梯住宅或框 架结构的建筑; 四级:1.一般中小型公共建筑; 2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑. 五级:一,二层单功能,一般小跨度结构建筑. 说明:(1)民用建筑大型>10000平米 中型3000-10000平米 小型<3000平米 (2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时, 其工作量的比例为40%和6
