君越城中央营销策划执行报告课件

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1、协同并举共赢发展森杰生态置业——君越●城中央营销策划执行报告目录前言PART1：项目理解PART2：项目营销执行策略PART3：项目整体销售计划PART4：营销要点工作筹备PART5：营销合作方式前言本《营销策划执行报告》的特征本《营销策划执行报告》制定的依据任何一部创意深刻、切实可行的营销策划报告，都不是闭门造车所能做出，而是策划人员根据本地市场及楼盘自身的调查研究成果，结合以往丰富的工作经验，充分发挥自己的综合素养而创作出来的。本《营销策划报告》的制定，主要依据以下调研成果：对宁国市的经济和城市发展规划分析。对宁国市房地产市场的调研结果，包括开发供应市场、消费市场和市场营销状况。对项目本身

2、的研究，包括规划、产品设计和市场认知等方面。一、项目概况1．地理位置项目位于宁国市城市交通主干道之一的北园路，临近市政府、周边市政配套设施齐全，商业环境成熟、商业氛围浓厚；项目价值不言而喻、有目共睹。2．产品形态项目总建面积约2.2万㎡，产品规划有酒店公寓、写字楼、商业等功能，其中：从上表可以看出，除去自用的办公部分和长期持有的商业部分，本项目重点销售对象为酒店公寓，约占项目总销售利润的80%。而根据我司以往操作经验，酒店公寓和公寓办公应予分别对待，采取不同的市场策略。3．项目面临市场环境分析随着宁国国民经济的的持续高速增长，城市框架进一步拉大，城市中心区基本上无地可供，中心区土地的稀缺性和位

3、置的得天独厚以及升值潜力不言而喻、有目共睹；状元楼、西巷街区、九州家园等项目部分小户型项目推出即被很快消化就是很好证明，目前本项目处于独领风骚的优越环境中，但是在城市中心区外围有一些项目会陆续推出小户型产品，因位置差异、价格会比本案有竞争力，根据我们的操盘经验、结合本案的实际情况，项目面临的综合竞争压力较小，但是办公楼和大户型产品会有相当的压力。4．项目SWOT分析二、本案营销执行操作要点发现通过以上对项目综合分析得出：PART2:营销执行策略一、营销执行目标1.项目核心卖点提炼项目所在区位——宁国城市中心；项目商业、办公大部分物业自己持有，不对外销售，是所有竞争者中最鲜明特点；项目所拥有的商

4、业、酒店公寓，办公写字楼等综合业态是区域内其它竞争对手难以企及的；项目依托北园路、宁城路以及周边成熟的生活环境、产品所赋予项目优雅、浪漫的生活品质；2.项目营销核心目标社会效益：将“君越●城中央”打造成为宁国区域内的标志性建筑，同时成为新型居住、办公、投资物业的典范。经济效益：根据市场变化采取灵活的价格策略，快速回款，以完美的产品形象，广泛营造热销气氛，聚集人气，促进项目后续的大量销售。品牌效益：创造宁国市内销售速度最稳定的产品形象，以体现“森杰生态置业”的专业开发理念！二、整合营销执行策略1.推广策略（1）君越●城中央推广的核心价值演绎市场攻击点；宁国新中心居住投资典范；品牌攻击点；森杰生态

5、地产，创造精彩生活；形象攻击点；城中央●寻找这样一群人；（2）君越●城中央推广及客户诉求策略我们所面对的是一群有文化，有思想、踏实进取而又懂得享受生活的独立的年轻阶层群体，善于梦想的青年人，在创造优越生活的同时，寻找生活创造的乐趣，对于他们，房子的大小仅仅是创造生活的开始，关键在于体味现代都市生活的艺术与情调和未来的升值空间。因此，整个推广过程既要延用传统的营销手法以平实的作风与之沟通，又要利用独创的、针对性强的观点与消费者对话，将“卖点”与“观点”恰如其分地凝结在一起与目标客户群进行沟通。2．推售策略为了有计划有步骤的进行项目的销售推广，我们建议本项目住宅与办公应分步进行销售推广。利用本案的

6、地段优势，先期入市塑造出项目的产品形象，并通过营造热销局面，充分展现开发商的先进开发理念和专业实力，并在稳定现金流的基础上，追求利润的最大化！3．项目入市策略及价格策略（1）何时入市？本项目如要在一定时间内形成“抢购效应”，主要取决于：强势品牌（“企业+产品”）；产品的高认知度和美誉度；产品实体的清晰度；产品概念的演绎效果；消费能量的高储备状态。另外，入市时机的选择需要充分的考虑项目自身施工形象进度与市场机会的把握。项目工程进展分析我们建议项目08年1月上旬开盘入市，刚好是元旦假期和临近春节，人们手中既有钱也有闲，容易汇集人气。（2）入市产品的选择先酒店式公寓再写字楼。（3）入市价格制定思路定

7、价需要考虑的三个主要原则是：成本、客户需求和竞争对手的价格。成本是价格的最低点，竞争对手的价格是定价的出发点，客户对产品独有特征的评价是价格的上限。基于产品独特性和稀有性采取市场比较结合成本定价。结论：建议以稳健为前提，以利润最大化、利润率最大化为目标，主打品牌价格，平开高走；结合目前市场上各主要楼盘的的销售价格和调整速度、频率、幅度及销售速度，我们建议本案的预售价格为：开盘均价为：3500元/平