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1、我国城市土地制度改革的理论思考李文杨继瑞一、城市土地制度创新的必然性与基本思路,、,长期以来我国实行的城市土地无偿使用指令划拨制度使城市土地产权陷入零效益。,甚至负效益的误区随着社会主义有计划商品经济的一系列经济条件和经济机制的生成城。市土地制度创新日益提到议事日程。一城市土地是人们在城市从事一切社会经济活动最基本的物质条件这种物质条件极,。、、为显著的特征之一便是它的非再生性和有限性因而城市土地是一种特别珍贵数量有限。,。不可替代的稀缺性资源我国是一个人多地少的大国人地矛盾本来就非常突出伴随农村,,。城市化的不断推进土地也呈现城市化的趋势从而刺激对城市土地
2、的需求特别是在使用,。,城市土地的费用为零时对城市土地的需求就会异常地旺盛这样受人口与粮食刚性增长,。遏制的我国城市土地的有限性供给必然与城市土地超常需求之间发生剧烈的碰撞,、城市土地低弹性供给与膨胀性需求之间矛盾使得我们必须通过行政的管理制度法律、,的强制规范经济的利益诱导以内在动力的趋使和外在压力的胁迫来强化城市土地资源的。,合理利用和有效保护构建新的城市土地制度有偿使用和商品化经营城市土地并由此获得,。土地收益正是保护和利用城市土地资源的一种利益激励与约束机制,。,二城市土地的位置是固定的不可移动城市土地的这一特征使它总是和特定的自、、、、然条件地势地
3、形生态环境等和经济条件生产力水平劳动力数量和质量距市场远近及交通条件、与土地固定在一起的相关产业等相联系。由于不同城市和同一城市的不同区,位的自然条件和经济条件千差万别而形成的城市土地区位的差异性使得优区位的城市土,,。,地蕴含着更大的生产力有助于减少交易费用从而给使用者带来更大的效益但是由于,,我们过去一直实行城市土地无偿使用造成无论什么产业和社会经济活动都以市中心为空间盘据繁华地段的不合理现象好地劣用、多占少用、早占迟用、占而不用等土地浪费现象更。不胜枚举,因此国家向一切占有和使用劣等区位以上城市土地的单位和个人征收不等最的级差地,。,,租个别的甚至征收
4、高额的垄断地租这样受利益激励和约束的双向趋使某些生产高区位效益,从而有能力支付较高地租的产业和社会经济活动便会朝优区位城市地段聚集那些占据城市中心区却不生产或少生产区位高效益从而无力支付较高地租的产业和社会经济活,,。以收动将被迫退出城市优区位地段置换为生产高区位效益的产业取相应地租为城市产,“”,业的区位选择和重新排列组合的导向机制符合地尽其利的用地原则有助于公平竞争和优化城市上地资源配置,实现城市用地的经济转换,使各类社会经济活动在市地区位上’‘各”,。安其位也有助于城市空间布局的合理化和城市管理的科学化,。三城市土地制度的创新又是完善社会主义市场体系和
5、深化改革的重要环节完善社©1994-2010ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved.http://www.cnki.net,会主义市场休系客观上要求建立和健全包括城市地产市场在内的子市场体系而经济体制改,。革作为一项系统工程也离不开包括城市土地制度在内的各方面的配套与协调运作,我国城市土地的无偿使用和非商品化的划拨制度使作为生产要素但无须进入企业,经济流程的城市土地所形成的超额利润反向流入其使用者手中从而使城市土地的使用者成“”,。为事实上的土地所有者萌生了我国城市土地短
6、缺和浪费并存的现象僵化的城市土,,、地制度滋生了变相倒卖土地的现象使我国事实上存在一个被扭曲非公开和不合法的地。,,产市场这种黑市场既缺乏公平的流转形式也无正当的流转场所更没有法制的规范和行,。,政的臂理危害极大无收益甚至补贴性的城市土地使用和划拨制度使城市土地制度“”。,中的土地收益分配及投入制度缺位在城市财力拮据的情况下城市政府往往处于安排城,,市生产和生活与安排城市基础设施的两难窘境从而使城市基础设施建设缺乏资金造成城,。市社会功能不全潜能无法发挥,,,如果说过去搞产品经济埋没了这笔城市财富的话那么实行有计划的商品经济和深,,化经济体制改革正是要把这笔
7、财富发掘出来使之为城市建设和社会主义现代化建设服。,,。务因此城市土地制度创新迫在眉捷势在必行城市土地制度创新包含三个层次一是,,建立城市土地有偿使用制度二是建立城市土地商品化的流转制度三是建立城市土地收益。,分配及投入制度建立城市上地有偿使用制度是其中的基础环节是城市土地商品化流转制度建立的前提建立城市土地有偿使用和商品化流转制度则是建立城市土地收益分配及投入制度的必要条件城市土地收益分配及投入制度的建立又会反过来完善和强化城市土地有偿。,、,使用和商品化流转制度可见城市土地制度创新的三个层次相互制约相互促进是构建。城市土地制度创新的配套工程二、上地使用费
8、城市地产有偿使用制度的基石,,,建立城市土地有偿使用
