绿维创景：山东仙境海岸的度假旅游开发创新模式

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1、.山东仙境海岸的度假旅游开发创新模式旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方网站：旅游运营网http://www.lwcj.com版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。...山东仙境海岸的度假旅游开发创新模式北京绿维创景规划设计院在传统地产处于下行通道的2014年，旅游地产可谓是“一半是海水、一半是火焰”：一方面在旅游产业保持双位数增长速率

2、的背景下，开发商认为，旅游地产是低迷市场中的一大亮点。据统计，2014年上半年，重点旅游地产开发区域共有74个新盘入市；另一方面旅游地产本身存在很多问题，比如旅游功能不足、无法满足度假时代下的游客需求、空置率较高，投资回报低等。旅游地产无论是面向的对象、需要满足的功能，还是具体的开发模式、营销模式、运营模式，与传统的住宅地产都有着很大的区别，不能照搬照用，需要创新解决实际问题。绿维创景2013年底高水平完成了山东省旅游局委托的《仙境海岸品牌规划》，成为山东省仙境海岸品牌推广的指导性文件。本文为规划编制过程中的部分研究内容。山东沿海作为我国旅

3、游开发的重要区域，目前存在两个非常大的问题：第一，房地产与旅游分离。由于地产升值快，开发商更聚焦“卖房”，忽略了相关的服务配套、休闲度假配套、产业配套、环境美化等，供需不对应造成大量“鬼城”出现。第二，旅游地产与城镇化分离。旅游休闲度假的盛行使得第二居所、第三居所等需求旺盛，但如果没有相应的城市配套、一系列的公共服务系统如医院、学校等基础设施的完善，城镇化进程就非常困难。这两个分离也是当前中国旅游地产普遍存在的重大问题。如何盘活旅游地产，如何打造度假生活方式，如何形成于国际接轨的度假海岸，成为了山东旅游地产亟需解决的问题。2013年8月上旬

4、，山东省政府出台了《关于提升旅游业综合竞争力加快建成旅游强省的意见》，提出依托海岸带和滩、湾、岛、礁等资源，以日照、崂山、威海好望角、烟台蓬莱为“4个支撑点”，联手打造“仙境海岸”滨海休闲度假品牌。这是山东半岛从整合的角度提出的开发战略，既是打造东方度假天堂品牌的创新，也是中国海洋旅游与休闲度假旅游发展的一个里程碑。...这一度假品牌的打造，必将盘活当地旅游地产，带来新的发展机遇。绿维创景有幸参与到了这一品牌的打造过程中，我们将其中的经验进行了总结，期望能为中国旅游地产的发展提供一些借鉴。一、开发层面——基于酒店的度假综合功能整合模式居住是

5、休闲度假的核心，但对于土地资源十分宝贵的仙境海岸一带，却存在着一些破坏生态资源、违背城市发展规律的地产开发现象，导致了土地资源的极大浪费。因此，在打造仙境海岸品牌时，走的是一条整合的路子，即充分整合区域性的各类旅游要素，建设相应的度假综合体，而不是继续开发建设房地产项目或者新开发旅游项目。我们以度假酒店等接待设施为核心，通过完善酒店接待、餐饮、娱乐等服务设施，整合半小时车程内的餐饮、购物等旅游服务、休闲娱乐、配套设施以及景区、养生修学等资源，打造能够提供2-7天以“仙居、道宴、逍遥游、养生修学”旅游产品为体系的七大主题特色度假综合体。...

6、度假综合体体量标准⑴、度假综合体地域界限明确，区域面积不小于2平方公里。⑵、综合体内中高档度假酒店数量每类不少于10家，住宿接待设施总床位数不少于2000张。⑶、综合体内购物设施具有较高便利度，购物环境舒适，购物设施的种类、数量及分布与接待能力相匹配，建有一处或多处大型购物商店和购物主题街区。度假酒店标准⑴、度假酒店能围绕9种创新模式，积极在跨界经营、创新发展方面进行探索，并有具体的意向和打算。⑵、度假酒店设施条件完善，具有较高舒适度，空间布局合理，建筑具有特色，设计符合度假行为的需求。⑶、度假酒店重视酒店信息化建设，建立了酒店营销网站，加

7、入携程、同程、去哪儿等大旅游电子运营商网络，基本实现了网络营销。⑷、度假酒店能积极探索打造“包价度假产品”，能在酒店内外为游客提供吃、住、行、游、购、娱以及接送站和周边旅游购物等全程一站式服务。⑸、度假酒店餐饮设施与酒店规模相匹配，能融入道家的养生思想，结合鲁菜、民间原生态菜和胶东地方菜，开发出道家养生菜产品。同时，餐饮设施能满足不同消费水平的市场需求，提供富于地方特色、品质优良的个性化菜品菜系。⑹、度假酒店旅游商品富于地方特色，且商品种类丰富、档次多样；购物场所管理规范，秩序良好，无围追兜售现象；服务主动热情，富于地方特色。⑺、度假酒店能

8、按照道家养生的理念，以体验和传艺为主，提供质量高、类型丰富的仙境海岸养生修学产品和服务，如养生、理疗、健身、太极拳传艺等。各种活动设施均配备具有专业技能的教练及救援人员。...公