2010年常州市美吉特公寓推广方案

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1、美吉特公寓推广方案PART1:市场洞察PART2:竞品解读PART3:产品及客群分析PART4:公寓推广策略及广告语PART5:推广延展PART6:活动执行推广目录：PART1:市场洞察公　寓常州市销售型商业市场总体表现为供大于求的局面，销售型商业主要集中于城中和城南两个区域，目前商业市场存量在254.66万㎡，年去化量为101.6万㎡，商业市场风险度较高。近期商业市场供求关系走势月均成交面积约8万㎡，年成交均价9516.88元/㎡销售状态项目名称上市时间零售商业总体量持有经营体量销售型商业体量已销售体量去化速度均价（元/平方米）已上市新城上街（城南）2008年10月6万㎡2

2、万㎡4万方4万㎡4.5万㎡/年2万元/㎡新天地不夜城（城南）2008年9月17万㎡9万㎡8万方8万㎡4万㎡/年2.1万元/㎡九洲新世界（城中）2009年1月20万㎡7万㎡13万㎡2.7万㎡1.8万/年2万元/㎡平均年去化速度：约4-4.5万方/年针对目前常州类似项目的商业去化情况来看，商业核心区大型综合体项目去化情况较好，去化速率在4-4.5万㎡/年，销售均价集中在2万元/㎡。住宅商业办公房地产宏观市场/各类产品近期市场面分析月均成交面积54.64万㎡，年成交均价4632.94元/㎡月均成交面积2.34万㎡，年成交均价5224.35元/㎡目前住宅市场存量在360.86万㎡，年

3、去化量656万㎡，住宅市场风险度低。目前商业市场存量在254.66万㎡，年去化量为102万㎡，商业市场风险度较高目前办公市场存量在125.43万㎡，年去化量为28万㎡，办公市场风险度高80-144㎡户型是市场成交主力根据存量统计，住宅市场风险度低，商业市场，办公市场都具有一定的市场风险度。近期商业市场供求关系走势月均成交面积约8.5万㎡，年成交均价9516.88元/㎡全市09年1月—10年6月数据（套数）户型面积50㎡以下50-80㎡80-100㎡100-150㎡供应套数/成交套数去化率供应套数/成交套数去化率供应套数/成交套数去化率供应套数/成交套数去化率一房1103/90

4、582%702/56280%156/10668%／／二房／／386/31381%1670/111967%142/10775%三房／／／／312/22572%2683/190571%四房／／／／／／481/32768%数据来源：房地产信息网注：数据统计标准以常州单价7000元/㎡以上的高端项目作为参考，去化速率以该类产品去化率达到70%作为去化周期标准。小结：80平米以下小户型产品在去化率和去化速率方面优势明显.常州09年1月—10年5月小户型成交结构性分析（套）价格段/元/㎡）30㎡以下30-35㎡36-40㎡41-45㎡46-50㎡51-55㎡56-60㎡61-65㎡66-

5、70㎡71-75㎡76-80㎡7000-8000068429882766981223258000-9000053468196725811815189000-100000211671638682554510000-1200001113334056711163512000-1400009115113236973314000-1600007579128900016000-1800000025108400018000-200000000000000020000以上00000000000.成交热点面积段成交量随价格拉升呈反相关关系均价7000-10000元/㎡40-60㎡是市场成交主力

6、。本案具备一定的价格优势。办　公浩源大厦办公市场/竞争分析项目办公市场区域项目首次开盘时间体量/总建（万㎡）年去化面积（万㎡）销售价格（元/㎡）城北浩源大厦2009-1-284.98/6.63.006800城南誉天商务2009-12-121.85/1.850.21(月)6500世贸中心2007-8-287.44/13.51.2512000城中置信商务广场2009-11-291.02/3.590.5913000数据截止2010.5案例档次定位主力面积主力总价浩源大厦中高档68㎡46.24万元誉天商务中档50㎡32.50万元世贸中心中高档150-220㎡180-250万元置信商务

7、广场高档31-51㎡40.30-66.30万元誉天商务世贸中心置信商务广场注：年去化量是以项目开盘到去化70%的周期进行换算。办公市场/产品特征办公市场以标准型、中小面积的高层产品为主；高端写字楼市场的发展进入初级阶段。所处板块项目名称档次规模（万㎡）物业类型物业层数得房率主力面积(平米)层高(米)租金水平（元/㎡.日）去化速率（万㎡/月）产品形态城北区浩源大厦中高档4.98办公/商业2168%683.31.1-1.30.25标准城南区世贸中心中高档7.44办公/商业2272%223-2263.11.1