房地产基础知识_1

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1、第一节、房地产基础概念1、房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。2、地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别也就是有无权属关系：地产在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。3、房地产也称不动产，是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。4、房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理

2、以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。5、房地产开发是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。6、房地产的特性房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；房地产的高质耐久性；房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民

3、生产总值的10%。7、房地产的前景城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；人口流动增加形成对住宅的需求；居民消费水平的提高；城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。第二节、土地及土地使用年限1、土地所有制在我国，部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿

4、物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。集体土地：是指农村集体所有的土地。2、土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。3、土地开发是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。4、生地生地是指空

5、地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。5、熟地是指已完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。6、三通一平三通一平，是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。7、七通一平七通一平，是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。8、土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获得土地的方工主要有以下几种：土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者

6、向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。土地使有权的划拨：土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。9、土地使用年限首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是商品房所占有的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。不同

7、开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）。必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国《城市房地产管理法》42条规定：“以出让方式取得土地

8、使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，购房者在签订购房合同或取