浅谈房地产企业设计概算管理

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1、万方数据浅谈房地产企业设计概算管理岳凤兰(福建厦门361004)摘要：设计概算管理是房地产企业成本控制的重要一环。本文从设计概算管理存在的问题、主要环节、管理系统及管理流程等方面，对房地产企业设计概算管理做了简要阐述。关键词：房地产；设计概算；管理中图分类号：F293．33文献标识码：B文章编号：1672—401l12010)02一0209一02O前言随着房地产调控政策的落实，房地产微利时代即将到来，开发企业的成本管理越发显得重要。设计概算与成本管理是密切相父的，是在设计阶段成本控制的最有效的环节之一。如果能在初步设计时就对概算中反映的主要经济

2、指标，以科学的态度去分析、去消化，使之在施一I：图设计中得到改善，这样不仅叮以提高设计质量，『司时也降低r成本，从根本上达到r成本管理的目的。一般情况下，设计概算是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计(或扩大初步设计)图纸、概算定额(或概算指标)、各项费用定额或取费标准(指标)、建设地Ⅸ自然、技术经济条件和设备、材料价格等资料，编制和确定的建设项LI从筹建至竣工交付使用所需全部费用的文件。设计概算能否真实的反映建筑成本，这是我们大家所关注的问题，也是设计概算管理的核心。l房地产企业设计概算管理存在的问题大多数房地产企业的成本管理，多偏重于预

3、、结算阶段的管理，没有专门的部门或人员负责设计概算的编制和管理，没有科学的管理流程。我国设计院体制改革后，大多数设计单位没有配备专门的概算编制人员，编制质繁得不到保证，造成概算严重偏离实际成本。设计概算通常是根据初步设计图纸编制，设计的深度不够，概算编制人员基本上只能根据建设项目的初步设计总说明、建筑的平面图、立面图、剖面图、结构的平面布置图、设备专业的平面图及主要设备材料表来编制，影响概算的准确性。行调整和修正，以使设计概算尽可能地反映设计内容、施工条件和实际价格，也避免造成设计概算与工程预算严重脱节。(3)严格按照国家及地方政府有关部门的规

4、定计算工程建设其他费用。工程建设其他费用是指从工程筹建起到丁程竣工验收交付使用的整个建设期间，除了建安工程费用和设备、工器具购置费以外的，为保证工程建没顺利完成和交付后能正常发挥效用而发生的各项费用开支。由于有些设计单位对国家或地方政府有关收费规定不是很清楚，编制的设计概算往往“{现漏算、少算，甚至不计算工程建设』￡他费用。有的即使计算了，取费错误、重复计算的问题也比较多。概算审核中一定要严格按照国家和地方政府的有天规定计算，既要避免重复计算，又要防止少算、漏算，切实保证整个工程造价的完整准确。(4)设计概算应包含整个项目的投资。由于种种原因，

5、有砦设计单位在初步设计中不考虑某砦分项工程特别是专业工程的设计，但这些分项又是整个项目中不可缺少的。3房地产企业设计概算管理的部门设置与分工一般规模较小的企业设计概算管理可以放在预决算或成本控制部门，甚至叮以外包给专业的造价咨询公司。集团公司则需要较为复杂的管理体系，其中包括集团预算管理委员会、集团设计总监、集团设计管理部门、集团招标(预算)管理部门、集团成本控制部门、各区域公司(或分公司)预算及成本管理部fJ等。设计概算编制分工如下：各区域公司(或分公司)的负责编制除营销配合工程(包括售楼处建造装饰、样板房建造装饰以及相应的景观绿化工程)、设

6、计修改变更工程、工程签汪、议标工程外的全部设计概算(包括所管辖范围内的商业地产项目)，营销配合工程、设计修改变更‘L=程、’议标T程设计概算由各区域公司的招标与预算管理部门负责编制。设计概算编制及评审，原则上由各区域公司独立完成，对无法安排自行编制的工程，经区域公司总监审批后，可将项目外委给造价咨询公司编制概算。．2房地产企业设计概算管理的重点环节4设计概算管理的图纸要求(1)首先要了解项目的定位和概况。每个项目的市场定位不同，其特点和要求也不同，在进行设计概算管理时，要充分了解项目的目标客户要求、设计风格、竞争性项目的相关指标数据等等，根据各

7、个项目的要求，初步掌握项目的设计标准。要了解项目设计的概况，就必须认真阅读设计说明书，充分了解设计意图，必要时需到工程现场实地察看。(2)重点加强对结构选型、设备选型、内外装饰标准的管理，深化这些项目的设计概算管理叮以弥补图纸深度不足的缺点。对图纸标注不清楚的和在设计阶段尚未确定的设备、材料的定位等问题，要及时与设计师沟通，了解他们的设计意图，并根据有关部门发布的价格信息及价格调整指数，考虑建设期的价格变化因素等，对设计概算进(1)编制设计概算的图纸，必须是经过集团设计管理部审批确认过的图纸；(2)设汁图纸须明确工程所属板块、工程所在地、单位工

8、程名称和编码，项目当期(区)的户型、栋数；(3)设计图纸须尺寸清晰、准确，有详细的设备材料的规格型号和标准。如带装修的，须有明确的装修标准，明确产品档