中国商业房地产金融运作研究

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1、第二节国内外研究现状在商业房地产金融的研究上，国外主要集中在对房地产投资信托基金(REITs)和房地产证券化产品(如MBS、CMBS)等金融创新工具的研究上。随着这些金融工具的不断推广和应用，越来越多的国外学者将目光放到了这些创新工具的更深层次的应用上，将研究重点放在了进一步深化和提升这些金融工具使用价值的研究上，力在使这些金融工具更好地为房地产业服务。如BrentW·Ambrose＆RrichardJ·Buttimer(2000)在前人对抵押贷款证券化的基础上进行了拓展，解决了阻止借款人进入抵押清偿

2、程序的问题；GallDavisCardwell(2006)综合利率、国际资本、商业房地产债务的转移等因素研究了商业房地产金融的结构改变问题。此外Lesw·Carter(2002)的博士论文中研究了美国商业房地产贷款中的违约问题，通过假设检验法，验证了未清偿的商业房地产贷款额、利率和商业银行不良贷款之间的重要关系，并由此引伸出了与不良贷款率紧密相关的重要因素：空置率、未偿付贷款数量、失业率。另外，国外主要有以实证研究和案例研究为主的针对ShoppingMall这种商业模式的研究，有关于企业或项目融资结构

3、的理论：一是以姗定理1为中心的资本结构主流理论(资本结构理论学派2)，另一种是研究企业融资结构的各种因素，属于资本结构决定因素学派3。我国商业房地产起步较晚，加上资本市场的不完备，使得在商业房地产金融方面的研究基本上局限于REITs、证券化等金融创新产品的研究上。近几年来研究相对集中的有：对项目融资与商业房地产相结合的融资模式的研究，其中武汉大学的王蕾在硕士论文“商业房地产融资研究"中运用多种数学方法建立了商业房地产项目融资决策优化模型并提出了一些决策方法，从理论上支持了这一融资模式的推行。涉及到相关

4、内容的学位论文还有东北财经大学的宋祥来撰写的硕士论文“商业房地产开发融资研究’’、王学东、李振明所写的“商业房地产开发与项目融资”、哈工大罗瑾的“商业房地产项目直接融资模式研究’’等等。另外，南开大学的马金文在“中国商业房地产金融创新研究"中提到了土地证券化和典当的新融资方式，其中商业房1源于1958年美国经济学家Franco_lodigliani&MertonMilleT的经典论文‘资本成本、公司理财和投资理论)，他们指出在完美市场假设下。企业价值只与企业所有资产的预期收益额和企业所对应的资本化率有

5、关。而与资本结构无关．2指现代企业资本理论，其始于瑚定理，是基于实现企业价值最大化或股东财富最大化的目标，着重研究企业资本结构中长期债务资本与权益资本构成比例的变动对企业总价值的影响，同时试图找到最合适企业的融资方式和融资工具．5理论基础也是删定理，但侧重于实证检验，通过收集大量数据，运用一定的数学方法分析企业资本结构的决定因素．该学派认为主流理论对资本结构影响因素的论证并不完整。Titman&Wessels(1988)的研究表明影响企业资本结构的内在因素主要有：资产的担保价值、非债务性税收屏蔽、收入

6、的易变性、盈利能力等等．2地产土地证券化源于日本经济学家野口悠纪雄在研究土地问题时指出：“土地证券化”这一概念，而典当的方式目前主要出现在上海。南开大学的孟超在学位论文“我国商业房地产证券化融资研究’’中对我国商业房地产证券化融资的可行性分析、可采取的模式等进行了较深入的分析，设计了我国商业房地产证券化发展的主要模式。第三节本文基本思路和研究方法本文主要通过理论分析、国际比较和经验总结以及对我国商业房地产金融运作的现状和存在的问题的分析、论述，提出一些具有现实意义的观点和改进的思路。文章的基本思路如下

7、：首先是提出问题，引出本文研究的现实基础和目的意义，并对国内外研究现状进行简要概述；接下来对商业房地产与商业房地产金融的概念进行界定，并就商业房地产的发展历程、前景以及商业房地产金融与其关联性进行全面的论述和分析，对商业房地产金融特征做了归纳，并对金融创新的概念和主要内容进行简要概述，分析两者的关联性。其次，对商业房地产金融中所涉及到的融资方式进行分类归纳和概述，并针对美国、德国、新加坡三个国家商业房地产金融运作的现状进行特点归纳和经验总结，总结其成功运作的重要因素，以期达到学习和借鉴的目的。另外，我

8、国商业房地产金融运作的现状和投融资模式存在的问题也是本文分析和评价的重点，并就其制约因素和发展契机给予较为翔实的论述。最后将提出本文的观点和改进思路，包括培育机构投资者，转变商业房地产投融资模式；机构投资者进入方式；辅助体系的完善，这里主要涉及到法律体系、金融信息化、监督体系和房地产数据信息统计与披露。本文在研究方法上主要采取了实证分析和规范分析相结合的方法，通过大量的事实论据，包括数据、图表和相关事例支撑本文的各部分论点。3第二章商业房地产与商业房地产