佩尔中心营销策划方案

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1、佩尔中心营销策划方案二零一一年四月目录第一部分国家及武汉市宏观市场情况第二部分区域工业地产市场分析第三部分光谷地区同类代表项目分析第四部分项目自身情况分析第五部分项目定位第六部分项目销售方案第七部分项目定价方案第八部分项目营销执行策划第一部分国家及武汉市宏观市场情况1、未遏制流动性和通货膨胀的趋势，今年以来央行四次上调存款准备金率，准备金率创历史新高，银行信贷额度进一步趋紧，按揭贷款审批难度加大，而且未来不排除进一步加息可能性。2、据3月份市场统计，全国70个大中城市房价同比全部上涨，环比则是部分小

2、幅上涨，部分持平，部分小幅下降，武汉表现为环比上涨0.4%，房价上涨势头已被遏制，成交量急速萎缩，今年第一季度比前一季度下降近20%，部分新开楼盘价格相比周边出现松动。3、调控再度趋紧，多城市面临房价调控目标被修改，政府不排除直接干预房价。4、市场上流动资金仍较充裕，投资者实力较强，在住宅限购的情况下，投资方向转向其他产品，商铺、写字楼类产品受到投资者亲睐，部分楼盘推出酒店式公寓、SOHO、LOFT、中小面积写字楼等具投资价值的产品，打出不限购、不限贷的旗号，取得了较好的市场效果。第二部分区域工业地

3、产市场分析武汉市工业地产从产生到发展，到现在已成为地产开发中的一个重要的组成部分，纵观整个武汉工业地产的发展历程，其实也就是武汉市产业经济发展的历程，依托武汉市各区域产业发展的布局，工业地产的开发也呈现出不同的特色，目前武汉的工业地产主要有：东西湖，如中部慧谷、海峡IBD创业城等，黄陂盘龙城，如卓尔第一企业社区、华中企业城等，汉南蔡甸，华顶工业园等，阳逻，长盛工业园等，光谷地区，关东科技园，光谷软件园，光谷芯中心等。1、光谷工业地产发展的历程东湖高新集团作为最早在光谷开发工业地产的公司，其开发的发展

4、历程颇具代表性：上世纪90年代初，东湖高新先后开发了关东科技园和关南科技园，这就是东湖高新开发的第一代工业地产产品，也是光谷最早的工业地产。它主要是通过建设标准厂房和基础设施，以吸引优秀企业的入驻。2000年开发了第二代产品——东湖高新数码港，在第一代的基础上做了一些尝试。同时，一大批大学科技园也应运而生，以大学的科技成果转化和孵化为主。这两种工业地产形态，也是武汉工业地产在探索中走出的第一步。通过这样的蜕变，武汉的工业地产得到了长足的发展，也从以前的粗放型工业园区慢慢向集约型、专业型科技园区转变。

5、第三代是2004年开始的国际企业中心，更多的是产学研多功能公园式办公楼。现在是第四代工业地产——包括东湖高新开发的光谷.芯中心，其他项目如光谷总部国际、光谷金融港、美加CBC等，强调的是办公、居住、商业、生活的一体化，综合性的业态布局，花园式的办公环境，环保、绿色的全周期生态型办公。集约化、规范化、国际化是将来的发展趋势。2、光谷的产业发展为工业地产的发展创造了广阔的前景从1991年，被国务院批准为国家级高新技术开发区起，历经20年的时间发展，光谷区域的发展变化令人瞩目。目前这个区域范围内已经建成关

6、东光电子科技园、汽车电子产业基地、光谷软件园、富士康科技园、中芯国际、国家生物产业园等专业产业园和武大、华科大、武汉理工等大学科技园。在区域产业方面，光电子信息产业、生物医药产业、节能环保产业、现代装备制造产业、研发与信息服务产业业等高新产业聚集，尤其光电领域已经成为国内同行业的龙头老大。具体来看：　　1991年，被国务院批准为国家级高新技术开发区;　　2001年，被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地，即“武汉•中国光谷”。　　2006年以来，先后被批准为国家服务外包基地城市示范区、国家生物

7、产业基地、科技兴贸创新基地、海外高层次人才创新创业基地和国家地球空间信息武汉产业化基地。　　2009年12月，东湖新技术开发区继北京中关村之后，被国务院批准为第二个国家自主创新示范区。　　2010年5月28日，东湖新技术开发区分别与洪山区、江夏区签订区域托管协议。——光谷第四次扩容，面积达到518平方公里。　　2010年10月28日，武汉未来科技城在光谷东部奠基开建。——十年内再造一个新光谷。　　湖北上下对国际资本和沿海产业战略转移的积极承接：西门子、康明斯、威斯卡在沌口的汽配基地建成，富士康、冠捷

8、、唯冠、中芯国际等越来越多的高科技制造企业抢滩武汉。这种国际企业、大型上市企业、尤其是全球五百强的进入，对区域的聚集作用、产业集群作用很大，也势必会引起关联企业、其他企业的进入;　　大学城、科研单位聚集：园区集聚了各类高等院校42所、56个国家级科研院所、20多万各类专业技术人员和70多万在校大学生、51名两院院士。;产业集群、企业集群已形成一定规模：截至2010年底，东湖高新区注册企业已超过13000多家，其中经营活跃的近10000家，世界500强企业20多家，上市