长沙知名律师李青云谈理性购房

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1、长沙知名律师李青云谈理性购房　　合同被视为民间“宪法”，只要不违法法律强制性规定就被视为有效，一旦订立不合理就会造成维权困难，因此合同的订立要慎之又慎。在房产交易市场上，各种各样的合同纠纷扰乱了购房者原本兴奋的心，购房合同，到底如何签才能保证自己不受损失?怎样签才能在发现权益受损时更好地维权?　　问题1：李律师，在您的职业经历中一定遇到过各式的购房合同纠纷，可否跟大家分享一下比较常见的纠纷?李青云律师：在我的执业过程中，遇到过各式各样的因购房合同或购房行为而产生的纠纷。归纳起来，主要包括以下几类：1、出卖人在不具备相应售房条件或主体资格下签署合同所产生的纠纷。常见的情形

2、有：（1）开发商尚未取得商品房预售许可证而对外销售房屋；（2）出卖的房屋为共有房产，仅有部分共有人参与并签订协议，如夫妻共同房屋只有夫或妻一人签字的房屋买卖合同；（3）出卖人为产权人的代理人而尚未完善相关的代理手续的；（4）出卖人仅是产权人的近亲属或实际承租人，出卖房屋并不是产权人的真实意思表示，等等。2、因一方不履行前期认购合同或预备合同而产生的纠纷。买卖双方签署了认购合同、买受人也支付了定金（押金、订金），在正式签订合同时，出于不同的原因，出卖人或买受人拒绝签订正式合同而产生的纠纷。实务中，买卖双方根本未实际签订前期合同、买受人只有支付定金（押金、订金）的票据在手的

3、情形也时有出现。这两年因房产市场价格大幅波动而出现的“退房潮”或可归入此类加以分析。3、因买卖涉及租赁、抵押、被冻结的房屋而产生的纠纷。常见的情形有：（1）买卖涉及租赁的房屋，出卖人事先未就出卖房屋一事告知承租人，导致租赁人以租赁优先权主张撤销买卖合同；（2）出卖涉及抵押或被法院冻结的房屋，出卖人没如实告知房屋已抵押或被冻结的事实，签订协议时，买受人由于个人疏忽，并未到有关部门查实相关问题，致使后期无法办理过户手续。4、因一房二卖而产生的纠纷。出卖人先与一买受人签订了购房合同（一般表现为尚未在房产部门办理有关备案登记手续），其后，基于价格或其他考虑，出卖方又与第三人就此

4、房的买卖签订购房合同并办理备案或登记过户手续，此种情况下，出卖方与第一买受人因房屋买卖产生纠纷的现象经常可见。5、因房屋的质量或无法如期交房而产生的违约纠纷。（1）房屋存在质量问题，表现最多是不直接导致合同解除的质量问题，如房屋外墙、地面漏水、墙体空鼓、面积不足（误差率不超过3%）等问题；（2）延期交房，主要表现开发商在房产开发的过程中，由于资金、工程进度、工程质量等问题、导致无法及时办理验收手续而产生的延期交房的纠纷。有些开发商，则是由于没有理清之前的拆迁、征收补偿问题，导致民众闹事而被迫延期交房。6、因开发商的虚假承诺或作假行为而产生的购房纠纷。（1）开发商的虚假承

5、诺是指，开发商为了达到其销售目标，往往授意其销售部门或销售人员，在购房者购房时，给购房者作虚假承诺，比如说送物业费、送面积、小区未来规划与配套如何如何等，而这些承诺日后却没有兑现。（2）开发商作假行为，是指开发商为了达到其销售目标，在购房者的购房条件根本不具备相应的按揭贷款或公积金贷款条件，而帮助购房者造假，在银行贷款审核时未能通过，最终酿成纠纷。7、因购买经济适用房或小产权房而日后因合同效力问题或过户问题所产生的纠纷。（1）由于国家政策的原因，很多地方的经济适用房是限制或禁止交易的，而许多买受人基于相对低廉的价格，双方私下里签订购房合同，数年后，因房价上涨出卖方主张合

6、同无效而产生的纠纷。（2）目前，我国许多地方都面临对农村土地的征收，征收后，被征收的农户，一般会由政府统一组织下，由村委的牵头，统一建安置房。此类房屋，一般一家一户可分得数套房屋，而这些建成的房屋，由于土地出让金等问题，经常是多年无法拿到国土证、房产证，买受人购买了此类房屋后，因日后无法过户或出卖人主张合同无效而产生的纠纷。（3）因城市化的进程加快，城乡交接地段的攀热，买卖农村私自宅基地的现象也越来越严重。　问题2、李律师，根据您的执业经验，作为购房者，在决定与开发商签订商品房买卖合同前，应审查开发商具备哪些资质或材料呢？李青云律师：购房者在与开发商签订合同前，主要是要

7、审查开发商的主体资格及出售的商品房是否具备销售条件。具体而言：如果开发商出售的是现房，那么，必须审查开发商是否符合下列条件：1.开发企业具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，且其开发的规模与其取得的资质等级向匹配；2.开发企业已经取得《国有土地使用权证书》和使用土地批准文件；3.持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；4.所开发并出售的商品房已通过竣工验收；5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6.物业管理方案已落实。如果开