中央福邸5.1日阶段营销方案

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1、内部文件，请勿私传【中央福邸】阶段营销方案2013年4月16日--2013年5月营销策略建议几何机构中央福邸项目服务组2013年4月17日几何机构——携手合作，共创未来内部文件，请勿私传一、目前大市场环境：在市场调研中了解到，各项目在五一劳动小长假期间，都打出各种优惠策略来吸引客户购买，城南区域的其他楼盘也都在通过优惠来刺激销售。1.御景东方曼哈顿广场，以城南新区的地段为依托，以低价折扣吸引消费者购买。2.新世界广场、汇金广场，以地段、小户型作为核心价值，主打地段牌。3.同昇国际mini公寓，主打配套，以周边的地铁、商场来吸引消费者。一、我们现状分析：本截止20

2、13年1月29日我案总推量394套，已售168套，余房226套。将近一年时间去化，占了总推量的60%。在制定营销方案前必须针对我们的余房情况做个详细的分析：小结：1、从余房楼宇看：我们余房量数量分析，两栋差不多占60%——70%。2、从余房的楼层看：余房多集中于楼栋的底部与顶部，占据了所有余房的72%。3、从余房朝向上看：撇开楼层分布看，本案朝北户型去化乏力。几何机构——携手合作，共创未来内部文件，请勿私传总结到这里，就该告于段落，因为以我案目前的产品上看，我案两种不同特质的产品，其自身属性不同该类型整体性统计并不能真正达到总结的目的。为此我们要这样做——分开统

3、计。住宅产品：1、2号楼余房情况：楼栋号2余房套数54总套数145余房占比37.24%占余房比37.24%销售量692、余房面积情况：面积区间92㎡128㎡130㎡144㎡合计余房套数1738854几何机构——携手合作，共创未来内部文件，请勿私传3、余房单价情况：单价区间5000以下5001～55005501～60006000以上合计平均单价余房套数4113545455854、余房户型情况：户型2房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫合计余房套数及去化率1/28%45/32%8/21%545、类型楼层分布情况标准层1-5层6-9层10-12层13-15层16-19层

4、20-30层合计余房套数503573454小结：在市场低价预期下,住宅产品销售中遇到的主要问题可归纳为:几何机构——携手合作，共创未来内部文件，请勿私传1、各楼层去化情况不均，其原因在于受众所考虑的第一因素在于价格，其次是其自身真实需求2、较周边项目价格相对较高，且最主要的问题在于，并非只是均价上的优势。比如凯旋中央城，其实际使用面积上的赠送空间使得该项目实际价格较低。3、户型皆存在有景无朝向或是无景无间距的尴尬境地4、相对而言，项目户型选择面相对较窄，且总价相对较高，意味着住宅的置业门槛较高。二、商业产权公寓1、1号楼余房情况：楼栋号1余房套数170总套数24

5、9余房占比68.27%占余房比68.27%销售量79几何机构——携手合作，共创未来内部文件，请勿私传2、余房面积情况：面积区间45-49㎡72-99㎡余房套数111593、余房单价情况：单价区间5000以下5001～55005501～60006000以上合计平均单价余房套数79271017054384、余房户型情况：户型1房1厅1卫2房2厅1卫余房套数11159几何机构——携手合作，共创未来内部文件，请勿私传5、类型楼层分布情况：标准层3-5层6-9层10-12层13-15层16-19层20-30层合计余房套数27/0%8/%9/%21/%22/%83/%170

6、从销售现场来看，1月15日到4月16日为止总来访374组。其中报纸来访23组介绍43组户外58组电视27组短信126组路过87组小结：1、通过上表，可以很清晰的看到商业产品其价格与去化的成负相关关系，成交与层高也成负相关关系。2、撇开产品价格层面的原因，该产品诉求相对不够明确，消费者对于其功能的了解也比较有限，并不知其作为商业投资的潜力。项目5.1前后总体推售安排：1、2013年4月4日至2013年5月，主要针对余房。重要节点：2013年05月01日劳动节。几何机构——携手合作，共创未来内部文件，请勿私传二、对策和目标1、主要目的：降低项目准入门槛，扭转项目形象

7、，重新建立市场对项目的关注度，通过新的话术，合理引导消费者的居住观念。2、主要策略：在原有销售价格的基础上，盘整项目形象，让受众重新认识我案。在销售价格表上已定房的房源做空白，为规避老客户。3、重点工作：销售人员仍以现场接待中心接待为主以制造现场销售气氛，扩大项目知名度和渲染投资价值；提升专业度现场外围整改4、五一期间强销期针对公寓：抽奖活动针对公寓2013年4月29日—5月30日已认购客户（签定合同）均可获得抽奖券一张，并暂定5月25日进行抽奖活动。特等奖:一名、港澳游（价值4000元）几何机构——携手合作，共创未来内部文件，请勿私传一等奖：两名、格力空调（价

8、值3000元）二等奖：三