中海营销策划报告课件

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1、中海·半岛华府全案整合行销总体策略思考2005。4。25汇报结构宗地审视产品探讨回顾品牌审视细分市场分析定价策略建议销售节奏建议SWOT定位策略竞争策略行销关键要点卖场包装策略行销推广节奏总体规划各行销期诉求内容及传播通路规划以激动的心情全面审视这块土地金鸡湖超五星酒店27洞高尔夫球场大型开放空间配有商业的中高密度居住区自然生态保护区高级别墅区商业、文化艺术公共场所高密度住宅小区高档休闲娱乐宗地苏州城内唯一将城市、生态双概念融为一体的高档成熟居住区全园区唯一的在售低密度住宅区商业用地邻里中心高密度住宅中密度住

2、宅低层住宅东湖大郡枫情水岸春之韵东湖大郡湖畔天城金水湾金鸡墩1号07玲珑湾中低档居住区湖滨1号10080905玲珑湾商业用地、邻里中心学校体育用地预留地混合发展用地邻里中心行政中心九龙医院学校红枫园白塘公园F城会展中心科技文化艺术中心文化水廊金鸡墩小学中学高中宗地未来的园区行政中心，苏州市的新兴城市商业、文化中心27洞高尔夫球场现代大道直通沪宁高速新机场路沪宁高速312国道苏嘉杭高速东环路发达的交通沪杭价格差越来越多的上海浙江台湾资本涌入园区宗地一块金质土地以探索的态度研究一个产品到目前为止，麦点对整个社区的规划、景观设计、配套规划、户型设

3、计等实体产品力只是通过对接组的简短介绍有个粗略的了解，尚无任何详细的信息量。我们按照对接组的描述，将其假想为一个充满异域风情的意大利小镇。以典雅的建筑、复古的情怀、贵族的享受与不朽的艺术为主题在苏州演绎中海第四代产品经典。综合产品力：建筑形式—纯TOWNHOUSE产品，符合苏州高档客层对低密度产品的超乎寻常的喜爱建筑品质—中海第四代产品的代表作建筑立面—意大利新古典主义风格，接近佛罗伦萨建筑建筑细节—欧式富丽华贵的雕饰景观—原滋原味的意大利风情，自然风光与人造景致的融合生活品质：RELAX地下室—欧洲贵族生活的奢华与享受多院落空间—中空庭院和

4、前庭后院，最大化的将室内外空间融合在一起，体现别墅生活的情趣拉长型房型布局—增加南向的采光面，空间精致且私密性良好景观中庭—采光充足，通风流畅大量退台—有天有地产品竞争，是2005年房地产市场的主题。本案在质量标准上务需体现出中海第四代经典豪宅的特点，不仅局限于产品形式的独特、空间的创新，而更多地投入于真正提高客户居住质量的方面，为产品行销和塑造中海在苏州最高档项目的品牌奠定产品基础。为此，Mind建议本案后续产品力提升方面应致力于提高居住质量的舒适性与可持续性方面进行产品创新，以便遥遥领先竞争对手。意大利小镇古典·华贵·精细·浪漫以仰望的

5、视角审视一个品牌园区品牌情况一览项目名称当下品牌印象品牌实际价值本案知名度不足全国第一、全国性战略、上市公司、物业好、质量好、创新好中新置地地块知名度与美誉度较高、值得信赖园区企业、苏州地方品牌南山地块无上海开发商建屋08地块知名度与美誉度较高、值得信赖园区企业，苏州地方品牌，全国100强圣堤哥知名度一般南京开发商枫情水岸知名度与美誉度较高南京最大开发商、品质好、朴实踏实高尔夫花园知名度一般、美誉度较差中新与南京合作，地方与地方联合天域值得依靠全国的、物业好、创新性强、质量好玲珑湾转入新股、升值万科入住、专业性、全国性中海地产26年中国地

6、产的引领者高档物业的缔造者金牌品质,质量代言问？题一块金质土地+一个稀缺产品+一个领导品牌优势众多，定位如何聚焦？从市场寻找答案产品细分市场分析2002年2003年2004年独幢别墅地理发展趋势——向稀有景观/文化资源区域聚集太湖灵岩山阳澄湖金鸡湖金澄湖澹台湖拙政园枫桥苏州乐园木渎古镇20032004吴中相城园区湖东双拼联排别墅地理发展趋势——向城市新区转移平江新城太湖2005！2005年下半年以后，Townhouse不再是稀缺产品环视我们的周遭湖西——高层加城国际天域中茵皇冠湖左岸名城映像湖北——高层玲珑湾湖滨1号顺景地块雅戈尔地块湖东

7、——高层东湖大郡枫情水岸湖畔天城东湖春之韵星海时代花园仁恒地块丽景华庭凤凰城湖东——别墅金鸡墩1号机关别墅中新地块枫情水岸湖南——高层高尔夫花园和乔丽晶公寓圣堤哥金墅国际湖南——多层圣堤哥湖南——别墅高尔夫花园圣堤哥金水湾湖东——多层南山地块建屋08地块凤凰城高层林立,别墅崛起,多层稀缺园区低密度住宅产品组合情况一览项目名称容积率建筑形式户型面积范围本案0.8/0.56联排200以上中新置地地块0.8联排200以上4月26日拍卖05地块0.8联排未知南山地块1.0联排/多层洋房/小高层多层小/联排大建屋08地块1.1联排/多层洋房/小高层40

8、-400金鸡墩别墅0.5联排/独栋200-400金水湾别墅0.4独栋/联排/叠拼250以上圣堤哥1.38联排/多层/小高层/高层多层小/联排大枫情水岸1叠加别墅22