小产权房及其交易的法律困境和破解方案

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1、南开大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任由本人承担。学位论文作者签名：年月日摘要小产权房首次曝光始于北京通州区的宋村镇的“画家村”案，媒体的跟风报道使得全国各地暗藏的小产权买卖事件逐步浮出水面。事实上，小产权房就已经出现了，但因为当时其与正规开发的商品房的价格差别不大，并没有引起太多的关注。但是近几年来，随着

2、城市商品房价格急剧攀升，小产权房买卖愈演愈烈。本文所讨论的小产权房又叫做乡产权房，是指在农民集体土地(主要是集体建设用地)上，不符合土地规划和土地用途规划，建造并出售给购房者的房屋：以及违法销售建造在宅基地上的房屋。它并非是一个正式的法律概念，我国现行法律和政策也没有直接做出规定。对这个生活中普遍存在，而法律规定空缺的现象进行研究有它理论和现实的意义。本文第一部分是小产权房的法律解读，首先界定小产权房的概念，将它和同类几种产权概念进行比较。并分别以建造小产权房所用的土地类型和房屋用途为标准对划分小产权房的类型，同时分析了小产权房主体多元、规定模糊、以及地域广泛的特征。在此章后半部分阐

3、述了小产权房产生的原因，直接原因是飙升的房价，政府职能部门的监管不力以及巨大的经济利益驱动，而根本原因是我国城乡土地二元化管理体制。因为土地所有权，使用权的分离，城市和农村土地最终在我国形成“两种产权、两个市场”的二元结构。第二部分是文章的重要部分，研究的是小产权房的债权效力。在此部分首先引入的是北京对“画家村”小产权房买卖的判决，通过案例分析说明司法实务对小产权房的态度以及国家政策的趋向。进而介绍了国家和地方出于不同利益的考虑对小产权房买卖采取的不同态度。在后半部分，从合同成立要件的视角出发，论述在双方合意，主体适格的情形下，小产权房买卖合同标的是否违反了法律的强制性规定。最后推论

4、出在现行法律体制框架下，建造在乡镇企业和公益事业的土地上的小产权房无效，而宅基地上。小产权房’’的合同效力待定。‘第三部分从法律和现实层面出发，全面分析小产权房存在的合法性。通过对‘宪法》。<物权法》、《土地管理法》等法律的相关规定进行具体解读，推出小产权房合宪性、合法性的本质。同时指出小产权房买卖是对我国城乡土地流摘要转制度补正和完善。第四部分是本文最重要的部分，通过小产权房买卖引发对我国整体农地流转制度的思考。首先，指出农村土地存在所有权主体缺失的问题，提出明确农村土地产权主体——在制度上就是建立集体土地社区法人制。然后提出将农村建设用地和宅基地使用权流转逐步下放，让农民真正享受

5、到土地收益。最后指出应当加强政府管理，保证建设用地和宅基地规范有序的流转。具体措施就是事前落实土地规划，建立资格审查制度：事中完善土地登记制度，建立合理资产评估体系；事后规范年审制度，建立争议解决机制。关键词：小产权房债权效力宅基地和建设用地流转土地二元结构ⅡAbstractLimitedrightsproperties(LRP)wasfirstexposedthroughthe‘‘Huajiacun’’caseinasmalltownatBeijing,Tongzhoudistrict,sincethen,allmainstreammediahascarriedonraportmg

6、thiskindlegalissues，whichdrivesalltheunveiledLRPtradingwidelyopennationally．ActuallyLRPcasehasbeenexistedforalongtime．ButatthatmomentthepriceforLRPtradingandnormalpropertytradingalmosthasnodifference,thereforeithasnotgeneratedenoughlegalattention．Duringrecentyears，thepriceforlegalpropertiesincr

7、easesSOrapidlyinsidethecity,sincethepriceadvantages,LRPtradingbecamemoreandmolepopular．Inthisthesis,Limitedrightspropertymeansthatthepropertiescertificateisauthorizedbythelocalurbangovernmentratherthanthenationaloffice．Moreoverthe