精品2007年合肥绿色港湾别墅项目一期价格策略报告课件

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1、合肥绿色港湾一期价格报告xx地产2007年11月报告思路报告思路定价背景项目概况市场现状市场比准均价的确定价格策略及价格表结构生成价格表验证客户分析实收价格表确定对外价格表生成推售策略我们对目标的量化理解：速度目标：开盘销售35套，销售率达到70%（首推49套）价格方面：入市价格突破区域市场价格天花板（双拼6500，联排5500）热销形成后尽快推高价格。品牌目标：在沉寂已久的合肥别墅市场形成轰动性的岁末热销示范效应，营造口碑传播。目标发展商目标——在保证开盘热销的前提下尽快提升整盘价值速度>价格>品牌报告思路报告思路定价背景项目概况市场现状市场比准均价的确定价格策略及价格表结构生成价格表验

2、证客户分析实收价格表确定对外价格表生成推售策略经济指标占地165亩，容积率0.52，建面6.2万平米产品纯正西班牙风格别墅241户豪华双拼、普通双拼、联排及叠拼别墅规划岛状组团规划景观中心绿地，枝状景观，最大化享受的水景资源配套2000平米风情商业街庆典广场3000平米主题会所入口景观广场3000平米众客会会所花径景观道游泳池中心岛景观水系一期项目概况产品户型面积区间套数套数比产品地位双拼楼王六室三厅四卫36320.8%明星产品豪华双拼别墅六室三厅四卫306145.8%双拼别墅四室三厅四卫251-2805422.4%联排别墅四室三厅三卫208-23012752.6%现金流产品叠加别墅四室三

3、厅三卫182-1894418.4%婴儿产品合计241100%双拼产品尺度舒适，花园大，地下室与露台赠送面积多，是市场独有产品；联排产品为目前市场稀缺产品，但08年相对近城主要竞争对手玫瑰绅城竞争力优势不明显；叠加产品为市场主流产品，但在本区域价格空间尚处于低位。双拼明星产品市场稀缺，联排产品担负现金流贡献，叠加产品市场潜力有待培养一期房源盘点双拼组团联排组团叠加组团报告思路报告思路定价背景项目概况市场现状市场比准均价的确定价格策略及价格表结构生成价格表验证客户分析实收价格表确定对外价格表生成推售策略合肥别墅市场正处于传统城市别墅板块退出市场，东南近郊别墅、度假型别墅板块尚未成型的市场空白期

4、大蜀山传别墅区东南近郊别墅市场大势1——别墅市场板块格局经开区别墅黄山路城市别墅大溪地新华学府春天维也纳森林花园本案玫瑰绅城碧湖云溪政策紧缩下，合肥别墅市场长期供应稀少，需求被抑制，叠加与洋房等类别墅成为主流产品，纯别墅社区必然长期稀缺市场大势2——别墅市场供求结构2007年2006年2008年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度新华学府春天别墅湾叠加/约2万方玫瑰绅城联排/5万方一季度二季度三季度四季度碧湖云溪叠加别墅/10万方绿色港湾一期双拼，联排，叠加别墅/6万方帝豪星港湾联排/2万方元一水果墅独立/5万方碧湖云溪别墅/5万方阿奎利亚/1.5万方金色家园/5万方大溪地叠加

5、，联排/2万方2007年下价格呈现短期全面跃升态势，传统城市别墅现房尾盘整体冲击8000-10000高价区，中档城市别墅价格集中6000-8000，经济型别墅价格平台接近5000别墅市场价格水平传统城市别墅经济型别墅度假型别墅御景山庄100008000600050004000新华学府春天维也纳森林花园帝豪星港湾大溪地元一水果墅碧湖云溪（二手）双拼联排叠加图例独栋新加坡花园城（二手）蜀山名筑（二手）维多利亚（二手）高端城市别墅集中于8000-10000经济型别墅价格平台接近5000中档城市别墅价格集中6000-8000别墅市场去化速度传统城市别墅现房尾盘采取高价自然去化策略，月均去化4-5套

6、；经济型别墅多小批次滚动开盘，批次去化10-20套别墅产品去化速度20151050维也纳森林花园新华学府春天百协大溪地帝豪星港湾元一水果墅项目规模产品定位产品类型价格销售状况新华学府春天2万平米公寓社区内小量高端产品叠加别墅尾盘冲价，叠加楼下10000元/平米，叠加楼上6000元/平米仅剩6套房源，1套叠加楼下，5套叠加楼上维也纳森林花园18万平方米纯别墅高档社区独栋、双拼、联排、叠加双拼7300元/平米，叠加楼下6400元/平米，叠加楼上5300元/平米目前在售为三期，剩最后的15套叠加别墅御景山庄2.83万平米纯别墅高档社区联排6300元/平米最后5套联排百协大溪地2万平米公寓社区内小

7、量高端别墅产品叠加别墅均价6500元/平米剩余最后7套叠加楼上帝豪星港湾17.4万平米公寓社区内小量高端别墅产品联排、叠加联排4500~4800元/平米20套联排即将上市元一水果墅5万平米纯别墅度假社区独栋7800元/平米最后30套独栋别墅上市，目前剩余5套在售别墅项目扫描项目规模产品定位产品类型展示条件入市时间销售状况碧湖云溪10万次高端产品叠加成熟社区内的第二期，一期已交房07年下半年一期售罄，二期未开售玫瑰绅城5万