id80-自有住宅与租赁住宅的居住满意度研究

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1、自有住宅与租赁住宅的居住满意度研究————以杭州市为例范建双虞晓芬（浙江工业大学经贸管理学院房地产研究所浙江杭州310023）摘要：居住质量是生活质量中非常重要的组成部分之一，也是评价一个国家和地区社会发展状况的重要标准。目前我国住宅的租赁市场和销售市场发展失衡，这是影响我国居民整体居住质量的主要瓶颈。在充分进行相关理论研究的基础上，分别对杭州市自有住宅和租赁住宅居民的居住质量情况进行了大量的实证调研，力求找出影响居民住宅居住质量的主要因素。在此基础上，采用基于AMOS统计分析软件的结构方程模型，综合分析了个性特征、小区特征、区位特征和住

2、宅特征对住宅居住满意度的影响，并建立了住宅居住满意度评价模型，在实证分析结果的基础上提出了提高我国居民居住满意度的建议。关键词：居住质量；住宅；满意度；结构方程模型1引言在住房制度改革以前，我国实行的是分配制度。在分配体制下，住房可以看成是一种福利。住房制度改革以后，我国开始实行市场体制，住房则是一种商品。住宅作为一种特殊的商品，它兼有投资属性和消费属性。对于大多数人而言，住宅是他们一生中最大的投资和消费。因此，住宅满意程度是人们生活质量的重要组成部分。而人们对住宅的需求是不断变化的，即人们对居住条件的要求是与一定的经济发展水平相适应的，

3、并且因人而异。因此，衡量居民的居住质量满意度时，不仅要依据住宅和小区本身的客观条件，还要充分考虑住户的主观感受[1]。诸多学者对居民的居住满意度问题进了理论探讨和实证检验。如有学者对河南洛阳市的居住满意度状况进行了实证研究[2]。有学者以北京市居民为研究对象，通过设定住宅消费满意度模型对北京市购房者满意度状况进行了实证研究[3]。也有学者采用基于PLS的结构方程方法建立了顾客满意度评价模型，并以天津市某小区为案例进行了实证检验[4]。张原等对住宅用户满意度的影响因素进行了理论探讨与实证研究[5]。但是，现有研究存在明显的局限性。第一，研究

4、基本没有界定住宅权属。第二，所选取得居住满意度评价指标不尽相同，没有一个统一的口径。第三，对居住满意度的实证研究样本量不足，缺乏说服力。按照住宅权属可以将住宅分为两类：一种是自有住宅；另一种是租赁住宅。这两种类别在满足人们居住需求的程度上是存在差异的。有学者对自有住宅和租赁住宅居住质量上的差异进行了实证检验[6]。也有学者将住宅权属作为影响居住满意度的因素之一加以考虑，并进行了实证检验[7]。检验结果均表明自有住宅比租赁住宅具有更高的满意度。但是研究并没有比较不同住宅权属的住宅居住满意度主要受哪些因素的影响。因此，本文在对杭州市居民进行随

5、机抽样调查的基础上，将研究样本按住宅权属分为自有和租赁两类。系统梳理影响住宅居住满意度的因素，构建居住满意度的理论模型，进而运用结构方程模型建立住宅居住满意度测算模型，分别对这两类数据进行实证检验。并对二者的实证结果进行对比分析。通过实证分析，分别找出影响自有住宅和租赁住宅居民居住满意度的主要因素。这对于了解我国住宅的购买市场和租赁市场情况，提高房地产开发企业和房屋中介机构的竞争力有着重要的参考价值。2住宅权属的内涵及理论基础2.1住宅权属的内涵及效应分析通常都会有这样共识，即人们对自有住宅比租赁住宅有一种天生的偏好。有学者将这种天生的偏

6、好理解为人类的“占有本能”和对拥有自己领地的渴望。除了这种天生的本能，还有很多其他原因导致了这种偏好的存在。如从长远来看，买房会比租房获得更好的财政收益。同时，买房会给购房者一种安全感，拥有住房通常被认为是财富和身份的象征，是一个家庭生活品质提高的重要标志[8]。当然，这些都是从住宅的消费属性来说的。而住宅的投资属性又使得住房自有产生了财富效应和不平等效应。即一方面住房自有会对家庭财富增长做出积极的贡献，尤其是现阶段房价居高不下的背景下，这种财富增值效应体现的尤为明显；另一方面，住房自有会导致不平等的加剧，即高收入群体比低收入群体享受更高

7、的财富增值，进一步扩大贫富差距[9]。因此，从理论上来讲，可以认为购买住房通常会比租赁住房获得更高的居住满意度。2.2住宅权属与居住满意度在一般人的观念里，只要是在自己的支付能力范围内，一般都希望拥有一套属于自己的住房。而当局部区位内的住房资源无法满足快速增长的住房需求时，部分低支付能力的需求就会被排挤出该购房市场。这类群体或者在其他区位寻找替代，或者转向本区位的租赁市场[10]。因此，首先从心理学的角度来看，租赁住户某种程度上带有被迫接受的倾向，而非自愿选择租赁。很显然选择租赁住房居民的居住满意度不会很高。而替代区位的相关配套和交通便利

8、状况又直接影响购房者的购买行为。往往替代区位由于地处偏远和缺少相关配套而无法形成有效替代。因此，即使购买了替代区位住房的居民往往由于交通不便或者配套设施的不健全而大大降低了其对住宅的居住满意度