城市土地集约利用的影响因素及用地模式探讨

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1、城市土地集约利用的影响因素及用地模式探讨李翅，吕斌（北京大学城市与环境学院，北京100871）摘要：区域发展、城市经济模式、城市集聚规模以及土地市场等因素对城市土地集约利用会产生很大的影响；在上述因素的影响下，产生了密集型城市用地模式和分散型城市用地模式的土地集约利用；不管哪种用地模式下的土地集约利用，都应该具有区域整体视野，采用适度的规模与合理的城市形态，注重土地的投入强度、使用强度以及利用效率，促使城市精明增长和紧凑发展。关键词：影响因素；用地模式；土地集约利用中图分类号：F293.2文献标识码：A文章编号：1672-6995（2007）08-0007-031引言

2、城市土地集约利用研究，是指在合理的城市布局和用地结构前提下，通过对城市土地的资本、技术和劳动力投入，提高城市土地使用效率和利用效益，使城市土地的经济、社会和环境效益协调统一。影响城市土地集约利用的因素包括自然地理与环境、城市区域空间发展、城市经济模式、城市人口与规模、土地使用制度与市场等，它们对城市用地模式会产生很大的影响。城市用地模式的合理与否是城市土地集约利用的前提，城市布局与用地结构的不同，会形成不同的城市用地模式，也会有不同的土地集约利用的方法和关注的重点。2城市土地集约利用的影响因素分析2.1区域平衡发展是城市土地集约利用的基础城市的一个非常显著的特征就是它

3、的区域整体性。城市是以区域资源为基础而发展起来的区域发展中心，城市土地的集约利用促进城市经济的高效运行，在促进城市发展的同时，又促进整个区域的发展，城市土地集约利用格局就是这种发展的综合结果。通过对城市区域内部土地利用率、土地利用强度和紧张度分析，对城市发展的潜力进行评价，为城市的产业结构、空间结构的发展提供科学的依据，合理制定区域城市的发展战略和土地利用计划。2.2城市经济模式对城市土地集约利用的影响对于城市的经济模式，存在着不同的分类。一般意义上，从经济集聚的形态和程度来讲，分为集聚经济模式和分散化经济模式两大类，因此也就形成了不同的城市土地利用方式。在集聚经济条

4、件下，城市向心集聚，可以大大降低货物的运输成本，城市商务中心区的区位使得人们可以更好地接受各种基础设施的服务，但同时也提高了一些方面的成本。米尔斯（1972）指出，有两种有效的解决方法：一种是分离的方法，另一种方法是合并的方法，生产活动和居住活动相混合。当货物的运输成本相对高于通勤成本时，分离方法有效，反之，合并方法有效。在这种模型中，起决定作用的是市场均衡。藤田和小川（1982）通过对通勤成本和运输成本与可变动的集聚经济的均衡关系研究，也得出了类似的结论；分散化城区的早期模型是怀特（1976）的模型。在她的模型中，企业可以布局在CBD上或在从CBD向某一方向延伸的直

5、线上的等距离间隔上。地租和人口密度随着到CBD的距离的增加而下降，在次中心处重新上升，达到局部最大值，然后在次中心外侧又开始下降。罗斯和英格（1995）讨论了企业布局在CBD、点状区位或环状次中心的城市模型。维安德（1987）分析了一个CBD和一个点状次中心类似的模型。不同的城市经济模式，形成了不同的土地利用方式。城市的集聚经济、拥挤程度、通勤成本、货物交易成本以及战略思维对城市用地布局产生了*基金项目：中国博士后科学基金一等资助金项目（20060390001）。*作者简介：李翅（1971-），男，四川省武顺县人，清华大学城市规划专业博士，北京大学城市与区域规划系博士

6、后，在北京林业大学园林学院城市规划专业任教，主要从事城市规划与设计研究。很大的影响。城市发展的不同阶段也会形成不同的城市经济模式和城市用地模式。2.3城市集聚规模与城市土地集约利用的关系在一定的城市规模下，城市规模越大，城市规模经济越显现，城市土地集约度越高，经济效益越高。超过一定规模，聚集经济是报酬递减的，这限制了在出口生产和人口增加的情况下的工资水平提高。城市规模和土地利用集约化之间的关系可以用倒U型曲线表示。当城市土地没有得到充分利用时，呈现粗放经营状态；当城市发展到一定阶段，规模达到一定标准时，城市土地得到最佳利用状态，这时的城市规模为最佳规模；当城市规模超出

7、了限制，就会产生一系列负面效应，最基本的问题是导致城市土地利用成本提高、外部成本提高、管理成本提高、生态环境恶化等等一系列“城市病”，这可以反映在“土地报酬递减规律”上。2.4土地市场对城市土地集约利用的影响由于“绝对地租”的存在，土地利用者尽可能提高土地利用效率；“相对地租”促使城市土地合理配置，使得城市土地利用结构优化；“级差地租”则促使城市区域内土地集约利用的水平总体提升。在严格的计划经济体制下，土地通常是通过非经济手段进行分配的，土地没有价格，资本没有利润的机会成本。这种体制下的国家土地使用模式明显不同于市场经济国家，例如在莫斯科，人口密度高