农村物权融资的几种主要模式

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1、中国社会科学院金融法律与金融监管研究基地主办2017年3月金融监管评论No.201710农村物权融资的几种主要模式☉执笔人：杨利峰胡滨hubincass@126.com本文发表于《银行家》2017年第1期农业是现代化建设的短腿，农村是全面建成小康社会的短板，农民是提高收入最困难的群体。解决“三农问题”发展面临的各种矛盾和问题，根本靠深化改革，主线仍然是处理好农民和土地的关系。习近平总书记在2016年考察小岗村时强调，完善农村基本经营制度，要顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，把农民土地承包经营权分为承包权和经营权，实现承包权和经营权分置并行，这是农村改革又一次重大制度创新

2、。那么如何有效利用新一轮农村土地改革重大制度创新红利，更好发挥以土地经营权流转为基础的物权融资支持农村发展、农村建设和农民增收作用呢？首先，最重要的就是要开展以农村最大资产的土地为对象，开展以农村土地用益物权为核心的金融创新，农村物权融资是指基于农村土地用益物权而开展的融资形式，一般农村物权融资是指以农民土地承包经营权（耕地、林地、草地、海域、水域滩涂）、农民住房财产权（含宅基地使用权）、农民承包土地收益权、船舶使用权、渔船所有权、大中型农机具所有权等为抵押担保或保证向金融机构获取资金的融资方式。其中土地承包经营权、农民住房财产权和承包土地收益权是主要的物权融资标的物权。基于农村土

3、地承包经营权的抵押贷款物权融资土地承包经营权包括对耕地、林地、草地、海域、水域滩涂等承包土地的经营权。1/5No.201710农村土地承包经营权抵押贷款是指农户、企业法人及其他经济组织（以下简称“借款人”）以其依法取得且经登记确权的已流转的土地承包经营权作为债权担保取得的贷该模式在2006年首先由国开行联合重庆市和福建三明农村信用社两地率先试点，后在四川、辽宁、宁夏、山东、浙江、湖北、河南等省都进行了农村土地承包经营权抵押的试点。2015年12月第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议决定授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国

4、物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定。2016年3月24日中国人民银行等五部委关于印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》的通知在全国232个试点县（市、区）等开展土地经营权抵押贷款试点推广。此外，基于林权的抵押贷款物权融资也是土地承包经营权抵押贷款物权融资的一种重要方式。林权是县级以上地方人民政府或国务院林业主管部门，依据《森林法》或《农村土地承包法》的有关规定，按照有关程序，对国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，确认的所有权或者使用权。林权抵押贷款2004年福建就开始探索，随后安徽、江西、辽宁、云南等全

5、国范围开展。2013年，中国银监会与国家林业局联合印发的《关于林权抵押贷款的实施意见》指出可抵押林权具体包括用材林、经济林、薪炭林的林木所有权和使用权及相应林地使用权；用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；国家规定可以抵押的其他森林、林木所有权、使用权和林地使用权。此外，沿海省份辽宁、山东、福建、广东、浙江等还开展了海域使用权抵押贷款的物权融资模式、内蒙古、青海等省区开展的草场权抵押贷款的物权融资模式，山东、宁夏等省区开展了水域滩涂养殖权抵押贷款的物权融资模式。基于农民住房财产权（含宅基地使用权）的抵押贷款物权融资2/5No.201710农村宅基地使用权的抵押是指

6、宅基地使用权人，在不转移对其宅基地使用权、住宅及其附属设施的占有的情况下，将其宅基地使用权、住宅及其附属设施抵押给债权人，作为债权的担保，在宅基地使用权人到期不能还款或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该宅基地使用权和宅基地上的住宅及附属设施处分后所得价款优先受偿的制度。农村宅基地的所有权和使用权却是分离的。宅基地所有权属于集体，使用权属于农民，因此只能抵押宅基地使用权，所有权并不能抵押。虽然法律允许农村房屋抵押，但是由于农村宅基地使用权的流转受限，加上农村房屋登记发证工作尚不完善很多地方更是尚未完成，金融机构农村房屋抵押权的实现非常困难。因此试点中大部分地区都是通

7、过政府担保或者金融机构对申请进行严格控制，来防止出现抵押人还不起贷款的情形发生，如风险基金、保险保障等，或者允许农民通过其他方式偿还贷款或者延长还款日期等措施，防止农民最终无法按期偿还债款出现无家可归的情形。目前各地实践中的宅基地使用权的抵押都是连同房屋抵押一起进行的，主要有三种模式，一种是间接抵押模式，还有一种是隐形抵押模式。2015年12月第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议决定：授权国务院在天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施《中华人