欧华大厦发展营销报告(终版)

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1、《Part1专业市场物业营销策划报告》专业市场物业营销策划报告Part1解决商业问题92为商业地产《Part1专业市场物业营销策划报告》销售篇………13战略篇………4●运作思路选择●主要节点控制●营销思路导图●诉求价值整理●核心价值控制●入市时机建议●销售目标解析●优劣风险分析●历史遗留问题●核心问题界定●客户群体分析●销售营销思路●销售政策建议●营销阶段划分目录营销销销推广篇………68招商篇………48●媒体资源考量●媒体组合建议●阶段主要工作●推广费用估算●平面效果参考●SWOT优劣分析●招商客群分析●竞争格局分析●招商政策

2、建议●招商原则建议●招商方式建议●招商阶段划分策销划销解决商业问题92为商业地产《Part1专业市场物业营销策划报告》前言凡成事者，三机不可缺一：天时、地利、人和。在整个宏观经济形势不利、投资热度减少、区域市场不成熟的背景下，如何使本项目能够在众多竞争者中突出自己的优势，一炮打响，将是本报告的核心问题。由于本项目资金结构较为复杂，及时收回成本是开发商关心的中心问题，这与商业地产“以招商促进销售”的常规促销策略形成矛盾，只有反其道而行之，先招商、再销售，再招商，以招带销，以售促招，这就需要不同的思维方式和促销策略。租金是市场日后

3、的现金流直接来源，所以招商的成功是关系本项目真正生存的核心问题。从大区域环境来说，各地规模化、现代化服装专业市场纷纷上马，大大增加了市场供应量。从九堡当地市场环境来看，中国四季青服装交易中心虽有政府撑腰，但并未获得市场的认可，说明政府规划并不能完全代表市场经济发展规律，在中国四季青服装交易中心的品牌影响力覆盖下，在新客站商业城直面竞争中，如何融合九堡又突出自身特色是招商的关键，此外还面临着客源不足、未来市场难以预期等不利因素，同样招商面临很多问题。营销策划不是万能的，但可以根据顾问的专业和经验为开发商提供解决问题的思路，营销策

4、划核心讲究的是应变力和执行力。营销策划离不开前期的市场研究，所以不是一份独立的报告形式，是建立在市场定位、产品规划、财务分析及开发商开发策略要求等基础之上，本报告不再对上述问题累述。根据开发商开发策略和市场发展因素，本报告尽量做到系统性与细化性两者结合，使其具有思想的指导性和现实的可操作性。解决商业问题92为商业地产《Part1专业市场物业营销策划报告》第一篇战略篇1.运作思路选择思路一：项目开发建设成本支出PK短租租金收益思路二：项目开发建设成本支出PK使用权销售收益+未销售部分短租租金收益思路三：项目开发建设成本支出+项目

5、返租支出PK使用权销售收益+销售部分租金收益+未销售部分租金收益思路四：项目开发建设成本支出PK全部使用权销售收益思路五：项目开发建设成本支出PK全部使用权销售收益+利润部分投资收益思路六：项目开发建设成本支出PK短租租金收益+项目贷款投资收益思路七：项目开发建设成本支出PK使用权销售收益+未销售部分短租租金收益+项目贷款投资收益思路八：项目开发建设成本支出+项目返租支出PK使用权销售收益+销售部分租金收益+未销售部分租金收益+项目贷款投资收益思路九：项目开发建设成本支出PK全部使用权销售收益+项目贷款投资收益思路十：项目开发

6、建设成本支出PK全部使用权销售收益+利润部分投资收+项目贷款投资收益解决商业问题92为商业地产《Part1专业市场物业营销策划报告》目标与保守价值：Ø项目开发首要目标为收回开发成本与费用，即达到平衡点确定物业必须部分销售Ø为了更好销售，必须给投资客一定的保证确定返租政策Ø利润收益投资价值与贷款投资收益，本着保守原则确定不考虑该部分收益项目良性发展建议思路三：项目开发建设成本支出+项目返租支出PK使用权销售收益+销售部分租金收益+未销售部分租金收益解决商业问题92为商业地产《Part1专业市场物业营销策划报告》2.主要结点控制（

7、工程线根据发展商初步提供的数据为基础，若在开发过程中有所改变，其他线条相应变化）年份2009年2010年2011年月份67891011121234567891011121234567工程线开工结顶交付开业销售线形象导入期蓄客期（内部认购）开盘销售末期招商线核心店（主力店）意向核心店（主力店）确定蓄客期（20%）全面期（80%）扫尾期（85%）推广线物料准备渠道筛选产品强势推广促销推广招商准备招商信息发布媒体集中投放缩减费用SP活动选择性冠名、赞助春节活动推荐会招商大会异地招商会时装秀客户联谊会解决商业问题92为商业地产《Par

8、t1专业市场物业营销策划报告》3.营销思路导图传递心理卖点行为价值认可客户本项目中国四季青服装交易中心区域环境新客站商业城四季青服装特色街解决商业问题92为商业地产《Part1专业市场物业营销策划报告》4.诉求价值整理区位ü位于杭州九堡镇：未来杭州城市东大门；杭州交通中心；城