房产税等培训材料

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1、房产税土地使用税等地方税纳税辅导培训材料铜陵县地税局征管分局二○一一年八月八日第一部分房产税一、纳税义务人房产税的纳税义务人包括：（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。（二）产权出典的，由承典人纳税。（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税（四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。（五）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。二、征税对象和征税范围1、房产税的征税对象是房

2、产。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。（财税[2010]121号：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款（含契税及按国家统一规定交纳的有关费用）、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。开发土地发生的成本费用：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征

3、用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。）　由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。2、征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。（据

4、此，本地区对座落于镇政府所在地的钟鸣金龙村和铜陵金桥工业园内的纳税人征收）三、计税依据与税率按照房产余值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。1、从价计征房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。（30%）房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气,卫生,通风及装璜工程等。（（国税发[2005]173号）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论

5、在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值）。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。注意以下二点问题：（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金

6、收入计缴房产税。（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。2．从租计征：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。3、税率(1)按房产余值计征的，年税率为1.2%；(2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税，营业税在3%基础上减半。（3）《安徽省房地产税收管理暂行办法》第四十一条规定：对单位和个人出租房屋，应按取得的租金收入缴纳5%的营业税和12%的房产税；但对按租金收入计征房产税低于

7、按房产余值计征房产税的，按房产余值计征房产税。四、应纳税额的计算1．从价计征的计算从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%某企业取得土地10000平方米，支付土地款240万元，缴纳契税20万元，计入固定资产的房产原值200万元（占地面积1000平方米，建筑面积2000平方米），开发土地发生的成本30万元。计算该企业2011年度应缴纳的房产税？计算宗地容积率：（与旧计算方式的不同）2000/10000=0.2<0.5应计入房产原值的地价=(240+20+30)*2000*2

8、/10000=116应纳房产税=(200+116)*70%*1.2%=2.6544万元若建筑面积是6000平方米，则应缴纳：6000/10000=0.