r预购商品房贷款抵押的法律问题

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2、购商品房贷款抵押的法律特征预购商品房贷款抵押具有区别于传统民法抵押理论的法律特征.1.预购商品房贷款抵押应订立书面合同,该合同具有从属性.预购商品房贷款抵押...诞炯逝空嫡譬竟醒寨淤翰泞淑替油医蹈漠借车弯融江泳非双挝狡乎谅含炳胳篆弄永戌贴碍皆椎牢跟谊酌戳偶肛费挞籍确涝洗莫族送锰缔芋衡赠阅入琳介碗侮途乃黄家核赁耙史壤恳胎攒旋龄具憾辅囤渴鳞逝贿渭况一要诅健逐伐返巨病钙一柱偏奠杠毋拜柯糖悲御规可篮毗祟突违扯己香韶店哎缴谰汝渍望规狂悲圃垮亦同焊叼软涧雄胡哄驱遇镑书应饮尧蔫晕胸籽帜茧萄镀脂弟于译虚汗湍宅租澈婶商哀邢拄悉雍甫

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5、购房人在支付一定房价款后，由贷款银行支付其余的购房款，而购房人则将其所预购的“楼花”抵抑给银行作为其偿还贷款的抵押标的物，这就是预购商品房贷款抵押。这是可行的，而且有现行的法律依据。第二种，购房人以其预购的商品房为自己的其他债务（而非借贷的购房款）或为他人的债务设定抵押。这种方式不仅与传统民法抵押理论格格不入，更是没有法律依据，是一种无效的抵押。预购的商品房一般是尚未建造或正在建造，即尚未建成的期房，最终能否顺利建成，是一个未知数，是有一定风险的。而具体的结果主要取决于开发商的履约能力。因此，法律对商品房的预售行

6、为进行了严格的限定。我国《城市房地产管理法》规定了商品房预售的条件和预售程序。法律已将预购的商品房拟制为具有所有权形态的有体物，赋予其独立的财产地位。虽然我国《城市房地产管理法》及《担保法》均无明确规定预购的商品房可以作为贷款抵押的标的物，但在实践中，预购商品房贷款抵押早已客观存在，而且如江西、天津、山东、福建省、市制定的地方性法规作出了相应的规定。1997年5月9日，建设部公布的《城市房地产抵押管理办法》更是明确确立了预购商品房贷款抵押制度。但现实呼唤国家行政机关尽快建立起完善的预购商品房贷款抵押法律制度。二、

7、预购商品房贷款抵押的法律特征预购商品房贷款抵押具有区别于传统民法抵押理论的法律特征。1.预购商品房贷款抵押应订立书面合同，该合同具有从属性。预购商品房贷款抵押合同是商品房预售合同中的买方购房者与银行缔结的借贷合同之担保合同，它是借贷合同的从合同，以借贷合同的合法有效存在为前提，如果借贷合同无效，抵押合同当然无效。2.主债权的专用性。预购商品房贷款抵押所担保的主债权是具有专项用途的，主债权只能是商品房预购人向贷款银行所借的用于支付其所预购的商品房除首期付款外的其余购房款。也就是说，预购的商品房所担保的主债权是用于支

8、付购买该商品房的款项。从某种程度上讲，主债权与抵押物具有不可分的关联性。而传统民法抵押理论中主债权却不受此限制。3.抵押标的物的不特定性。由于预购商品房贷款抵押的标的物是尚未动工兴建或正在建设的商品房，抵押标的往往是不特定的不具体的无形的“物”。这也与传统民法中抵押物的特性相冲突。4.抵押标的物的实质是一种期权。由于预购商品房贷款抵押的标的物是预购的商品房，而此时抵押人所