预购商品房贷款抵押评估必要性的思考

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1、预购商品房贷款抵押评估必要性的思考

2、第1　根据《城市房地产抵押管理办法》中的相关规定，目前，政府有关部门在进行房地产管理时，将房地产抵押活动（不含地上无房屋的国有土地使用权抵押）分为了以下三种类型：1.房地产抵押房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。　　这种抵押的特点有：抵押房地产属于现房，并办理了产权证；抵押权人不一定是金融机构，抵押人不一定是债务人；抵押房地产的抵押价值是在设定抵押权时点、与实物状况及其附带权益相一致的公开市场价值。　　2

3、.在建工理抵押在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。　　这种抵押的特点有：设定抵押时，抵押房地产尚在施工；抵押目的是为了贷款，并且所贷款项专项用于在建工程的继续建造；抵押人为债务人，抵押人为金融机构；抵押合同签订后，土地上新增房屋不属于抵押物；抵押房地产的抵押价值是在设定抵押权时点、与抵押房地产实物状况和附带权益相一致的公开市场价值。　　3.预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的

4、购房款，购房人将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。　　这种抵押的特点有：设定抵押时，抵押房地产所处项目尚在施工，但工程已进行到一定阶段，取得了《商品房预售许可川；抵押目的是为了贷款，并且所贷款项用于购买所抵押的房地产；抵押人为债务人（购房人），抵押权人为金融机构；抵押合同签订后，土地上新增房屋如系贷款所购，则属于抵押物；抵押房地产的抵押价值是与抵押房地产建成后的实物状况和附带权益相一致的公开市场价值，而不是在设定抵押时点、与抵押房地产实物状况和附带权益相一致的公开市场价值。　　由此可以看出，在上述三类房地产抵押中，第回、第2种类型的抵押，抵押权人均是根据

5、在抵押时点，抵押房地产客观、真实的价值或价格确定其所具备的抵押价值，对这种抵押价值的评估，房地产估价机构一般都有较丰富的理论支撑和实际经验。但是，对第3种类型的房地产抵押，即预购商品房贷款抵押，由于其抵押价值并不是设立抵押时，其客观、真实的价值，而是基于抵押房地产未来建成后状况上的价值，具有一定的“虚拟”成分，因此，对这种抵押价值的评估，必然带有很多不确定的成分，其估价结果的客观与否，也很难在短期内辨析。由于这种原因，目前在实际运作过程中，对这种类型的房地产抵押，抵押权人往往没有要求抵押人委托评估机构对拟抵押房地产价值进行评估，有关政府管理机构在办理这种类型房地产抵押登记时，也未

6、要求有关当事人提供抵押房地产的评估报告。同时，目前无论是在理论界，还是众多的估价机构，对这种类型的抵押，也很少进行探讨，普遍没有开展这方面的估价业务。但是，随着个人住房贷款业务的日益增多，预购商品房贷款抵押业务的比重会逐渐加大，如何帮助银行客观、合理地确定这类抵押房地产的价值，从而更有效地控制抵押风险，应是我们每一名注册房地产估价师应予以重视和思考的问题。　　由房地产位置固定性引致出的房地产商品个别性和房地产市场不完全性，决定了房地产商品价格形成的复杂性。市场上没有两宗完全相同的房地产，同时，也不可能有整齐划一的标准价格。因此，在市场经济活动中，涉及到房地产商品交易（包括房地

7、产转让。房地产抵押和房屋租赁三种形式）时，为了客观、合理地确定对象房地产的价值或价格，有关当事人往往委托房地产评估机构对有关房地产进行估价，并以估价结果作为经济决策的一种重要参考依据。由于估价机构是以中间人的身份，以独立、客观、公正的态度，利用国内外公认的估价理论和方法，结合大量翔实的市场资料、模拟市价格形成过程进行估价，估价结果与有关当事人从自身角度进行判断相比，往往更具客观性和合理性，从而在较大程度上，帮助有关当事人控制了经济风险。因此，随着房地产市场的发展，房地产估价已受到社会各界的日益重视。　　但是，由于受预购商品房贷款抵押的特殊性和有关机构对这类抵押风险重视程度不够

8、的影响，目前，在实际运作中，对这类抵押所涉及的抵押价值的认定，往往是由有关当事人相互商议，而没有委托评估机构进行估价。造成这种现象的主要原因有以下3点：1.由于这类抵押所涉及的抵押房地产，在设立抵押权时尚未建好，对其价格有重大影响的一些因素无法确定，其抵押价值往往由有关当事人对其预期价值的判断所决定，在某种程度上有一定的“虚拟”成分，因此，有关当事人认为没有委托估价机构进行估价的必要，因为，他们认为估价结果不过也是一种“虚拟价格”，没有真实、客观性。