投资规模和投资组合深度分析

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1、真心面对真诚沟通我们拿什么相信你不会成为···最大的滥尾楼——*****投资规模及投资组合深度分析*****项目从2005年1月28日开始正式公开亮相，到今天为止已经历时近三个月，作为一个占据先天优越地段，经过精心规划设计，拥有全新开发理念的大盘，从前期市场接触过程中搜集到几点中肯的评价：一是*****是···规模最大，综合品质最好的楼盘；二是该项目是市场价位最高的楼盘，三是该项目修建风险最大极有可能成为滥尾楼的楼盘。对于上述评价中的第一第二点，*****表示理解，好楼盘和投入的综合成本（人力、物力、财力）比较高，相对来说价位也比较高，对于第

2、三点评价，表现了客户对*****的关注，也是*****从2004年开始建设时经营管理层重点考虑的问题，对于提出“我们拿什么相信你不会成为···最大的滥尾楼”的客户表示衷心感谢的同时，真心面对，真诚沟通，从*****投资规模和投资组合的角度作深度分析，看看*****是否会成为···最大的滥尾楼。作为一个规模占地300多亩，总建筑面积达到120万平方米的*****，首期动工的建筑面积达到了32万平方米，这在···的房地产开发市场上是史无前例的。规模大意味着*****完成后后期入住的客户能够享受到优越的配套和服务所带来的优越生活，同时也要面对投入资

3、金的链条是否完整的忧虑和担心，如果*****的资金链条出现断裂，对于期房投资购买客户意味着巨大的风险甚至是灾难。诚然，*****不是不会知道，花几十万甚至上百万购买*****的客户，所花的钱是自己多年心血、辛劳和智慧的结晶，同时在启动*****的项目开发也不会打无准备之战，在客户优惠购买*****的住房后，开发商郑重承诺无条件退房，同时对于对项目的风险和忧虑无心理承受能力的客户建议买现房，这种非凡的气度需要坚强的资金实力背景作为支撑。从投资成本上说，*****的高标准定位，综合成本在一千六百元左右，首期开发的三十二万平方米的总投资额在五个亿左

4、右，而前期投入的土地、拆迁、滨江路建设、基础修建、设计配套等规费、资金成本、已经修建的八万平方米公建和停车场等投资总额已经达到三亿左右，在2005年4月8日以前，*****没有对外公开发售一平方米，严格遵守了国家的商品房预售管理办法，同时也显示了*****开发商的资金实力，这种资金实力的背后支撑是*****全新的资本运作模式创新。不庸置疑，在···，在今天的金融政策背景下，靠一家公司的全现金投资五个亿，这种做法是不现实也是不明智的，而*****的实力显现来源于*****以项目为核心的投资组合支撑*****的投资资金，*****所采用的模式有别

5、于传统的开发与修建合作模式，%%房地产开发公司作为项目的开发商，%%房地产作为投资与经营管理介入商，%%建司、%%全国低度系列总代理、%%网作为修建商，五家机构共同打造*****，投资组合商以合约的方式确立对*****的投资义务及分享的回报权利。今天，在现状投资的基础上，*****到顺利竣工交房所需的施工建筑面积投入在二个亿左右（建筑成本以700—900元/平方米计），分摊到七栋高层每栋投入在三千万元左右，现在销售完成成交套数为三百套，完成销售合同总金额七千五百万，则后续资金需投入的量在一亿两千万左右，分到七栋楼，每栋需要的资金在二千万元以内

6、，而到2005年下半年，当景观和部分主体施工完成，则成交的套数势必发展到五百套，销售合同总金额增加五千万，该资金除去给建筑商的部分返款外，可以有足够的余额完成项目的配套和配置承诺的兑现，由于后续资金的保障，势必会做到的比承诺的好。即使有了这样的情况，还是有人会说这是一种乐观的分析和估计，如果没有销售，即完成了三百套以后，在交房前一套也没有销售，而现有的投资组合商的资金出现了修建到某一层时承建合作商资金短缺，*****是否会成为···最大的滥尾楼呢？在*****投资组合商的合作模式解密中可以找到答案。在*****的投资组合合作合同条款中，合同约

7、定修建商在满足修建完工后，如果一年内没有回款，则投资商有权利以成本价收回，如果在修建过程中，建筑投资商如果资金链条断裂，无力完成承包楼栋的全部修建任务，则开始进行分段招建筑商，而前面建筑商的投资则转化成了股份，除本身让利修建的回报外，可以将投资的份额按照*****整个投资的比例分红，重新招募的建筑商在简单的交接后将自有的资金投资于将项目未修建的部分修建完工，现在的*****，由于修建的现实条件及未来的区域利好，看好*****想投资修建的商家比较多。*****不会成为滥尾楼，其决定因素不是资金的多与少，前提条件是项目本身的品质作为基础，全新的资

8、本运作模式作为保障。*****认为：为什么开发商非要在项目开发过程中独吞回报？为什么建筑商只能为人做嫁衣？这些在*****都得到了很好的改革，这种改革需要经营管理团