“营改增”扩围改革对房地产企业的税负影响

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1、“营改增”扩围改革对房地产企业的税负影响-营改增论文“营改增”扩围改革对房地产企业的税负影响摘要:随着“营改增”试点工作的深入推进,作为国民经济支柱产业之一的房地产行业,一直备受关注。文章通过对房地产行业上市公司的年报数据进行分析,预估“营改增”后税负的变化,并提出了相关的建议。  关键词:营改增;房地产企业;税负  “营改增”是我国一次重大的税制改革,其主要目的是逐步将增值税征税范围扩大至全部的第二和第三产业,以增值税取代营业税,最终达到避免重复征税,减轻各行业税负的目的。经历2012年到2014年三次“营改增”税制改革,先后将交通运输业,7个现代服务业、邮政业、

2、电信业纳入改革范围。2016年3月,国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”试点方案,明确自2016年5月1日起,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。  一、文献回顾  彭晓洁、王安华、肖强(2015)通过假设“营改增”之后房地产企业和建筑企业均适用11%增值税率,将房地产企业实际发生的营业税和预测产生的增值税相比较,得出当营业成本与营业收入之比大于44.64%时,“营改增”后房地产行业的税负降低。  孙作林(2015)通过公式推算发现,如果房地产企业“营改增”之后,征收率和其他行业相同也定为3%,这样会降低房地产企业流转税税负和总税负,会提高房地

3、产企业净利润。如果税率定为17%,当房地产企业毛利率超过31.5%时,会提高房地产企业总税负,会降低房地产企业净利润;当毛利率超过36.8%时,也会提高流转税税负。  二、“营改增”对房地产企业税负的影响预测  本文通过构建模型对房地产行业税负的变化作出预测。为简化测算,仅将“营改增”之前实际发生的营业税和“营改增”后预估的增值税进行比较,不考虑其他税费带来的影响。  (一)样本的选取  本文以沪深两市公开上市的房地产企业为研究对象,样本选取至本文撰写日止已公开披露2015年年报的上市公司,共得53个样本。样本数据来源于公开披露2015年年报,为保证测算出来的增值税

4、数额准确度更高,本文在将53个样本按营业收入金额排名的前提下,进一步按房地产收入占营业收入比率大于90%以上的标准筛选样本,最后选取了20家上市公司,分别是万科A(00002)、阳光城(000671)、金科股份(000656)、中天城投(000540)、世茂股份(600823)、泰禾集团(000732)、中粮地产(000031)、北京城建(600266)、银亿股份(000981)、信达地产(600657)、苏宁环球(000718)、上实发展(600748)、鲁商置业(600223)、栖霞建设(600533)、中洲控股(000042)、美好集团(000667)、深振业

5、A(000006)、宋都股份(600077)、珠江实业(600684)、天地源(600665)。本文所使用数据均来源于巨潮资讯网。  (二)模型构建  假设房地产企业的营业收入为S,营业成本为C,则“营转增”之前应交营业税为5%S(为简化测算,暂不考虑其他税费)。根据“营转增”后建筑业和房地产业均适用增值税率11%,则增值税销项税额=[S/(1+11%)]×11%,进项税额=[C/(1+11%)]×11%,假设房地产企业预计能够抵扣的进项税额比为N。可得,“营改增”之后房地产企业应交增值税=[S/(1+11%)]×11%-[C/(1+11%)]×11%×N。  (三

6、)研究假设  房地产企业在“营转增”之前属于营业税征税范围销售不动产项目,征税比例为5%,“营改增”改革方案实施后,适用的增值税税率为11%。房地产企业的成本构成项目主要包括:土地成本、建安成本、财务成本。其中,建安成本占可抵扣进项税额的绝大部分,同时,随着上游企业建筑业“营改增”的推行,房地产企业能够取得抵扣的进项税额较多,为简化测算,本文采用建筑业“营改增”后适用的增值税率11%作为房地产企业进项税率。  1.假设样本企业在“营改增”后均为一般纳税人,在理想状态下可抵扣进项税额比例为100%。鉴于此,本文提出假设1:房地产企业适用进项税率11%,设[S/(1+1

7、1%)]×11%-[C/(1+11%)]×11%×100%49.55%时,“营改增”后房地产企业的税负将下降。  2.在现实情况下,全额抵扣按营业成本计算的进项税额存在着诸多困难,如土地成本,由于地方政府不能开具增值税专用发票等因素,导致土地成本很难取得具有法律依据的进项税额发票。据了解,开发商的平均土地成本约占总成本的30%左右,但该成本也因地域差异有很大不同。因此,本文提出假设2:房地产企业适用进项税率11%,可抵扣进项税额为成本的70%。设[S/(1+11%)]×11%-[C/(1+11%)]×11%×70%70.78%时,“营改增”后房地产企业的税负将下

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