地下商业空间开发的定位与规划要点

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1、地下商业空间开发的定位与规划要点人和商业控股副总裁林子敬　　联商网12月8日讯：2009中国北方购物中心国际论坛今天在沈阳召开。会上，人和商业控股副总裁林子敬发表了题为“地下商业空间开发的定位研究与规划要点”的演讲，具体辑录如下：　　首先做一下自我介绍，我是香港人和商业控股的副总裁，负责中国北方区域的上映开发，很高兴在今天这个下午的时间里和大家汇报我们的工作。也借此机会和我们国内的同行朋友交流一下商业开发的感悟。我们香港仁和商业控股起步与1992年，最早我们起步的城市是哈尔宾，我们这个企业的老家就是哈尔滨。我们在去年

2、10月22号，我们在香港上市。这个企业总的股本是200多亿，目前在中国商业地产的板块里面我们是一个很特殊，很有代表性的这么一个项目。地下商业空间开发的定位与规划要点人和商业控股副总裁林子敬　　联商网12月8日讯：2009中国北方购物中心国际论坛今天在沈阳召开。会上，人和商业控股副总裁林子敬发表了题为“地下商业空间开发的定位研究与规划要点”的演讲，具体辑录如下：　　首先做一下自我介绍，我是香港人和商业控股的副总裁，负责中国北方区域的上映开发，很高兴在今天这个下午的时间里和大家汇报我们的工作。也借此机会和我们国内的同行朋

3、友交流一下商业开发的感悟。我们香港仁和商业控股起步与1992年，最早我们起步的城市是哈尔宾，我们这个企业的老家就是哈尔滨。我们在去年10月22号，我们在香港上市。这个企业总的股本是200多亿，目前在中国商业地产的板块里面我们是一个很特殊，很有代表性的这么一个项目。记得我今年的春天在沈阳开一个商业地产会议的时候，和潘石屹还有一个交流，因为潘石屹在个人的博客里面提出一个概念。我们和很多朋友的开发项目不一样，因为我们做的商业地产，在主要的繁华街道在马路下面建繁华商场，采取了人民防空工程的概念。也就是说我们建的商业设施在和平

4、时期他是商场，在战争时期是防空洞。这样我们所建的所有商业都是按照人民防控工程的6级等级防护要求施工的。所以我们建的是地地道道的一种防空工程。这样的一种防空工程是能够达到15级冲击波的。也就是说能够防生化武器的袭击，那么我们这样一种商业项目很特殊，我们的完全是在立项的时候归总参，包括国家人防局要有项目的审批。这样一种业态方式在中国并不是唯一的，但是我们在中国做的是最好的，也是最大的。我们自己的戏称只有第一，没有第二，在我们这个领域里面我们做的最好。　　1992年起步于哈尔滨，在目前我们在哈尔滨有4个地下商业街，今年我们

5、又陆续开发了几条街，那么我们在哈尔滨这个城市里面，在人防工程项目上我们做的最大。等到2000年以后，我们开始走出哈尔滨开始研究在全中国扩展进行我们的连锁化经营，经过3年的运作，我们从03年开始首选广州，广州我们在白马商圈，我们挖了5万米的地下商业街。这5万米的地下商业街，店面我们后面来香港上市的一个基础，我们号称是南方神话。我们从来不自己定位为商业地产，所以我们参加这样一个商业地产的论坛，恐怕多少我们有一些差异性我们只是地产商业，我想其中意味深长的很多含义还是需要做以解释的。　　商业地产和地产商业，如果讲绝大多数朋友

6、都是做商业地产，核心是地产。大家知道房地产开发、建设然后把它卖出去。经营基本上是由买你物业的人来经营。我们作为人防工程我们有特殊性，而且我们是属于没有土地的房地产。因为我们做的人防工程，按照人民防控法，基本上他是属于在公路设施上一种，谁投资谁受益，这种战略工程的建设是没有土地出让金的。因为没有土地，所以我们没有产权，我们是没有产权只有经营权。因为在战略时期我们的工程是无偿要为国家划出去使用的，是及其特殊的这么一种商业业态。我们在香港上市的板块，因为无法界定我们是什么，我们划定的板块是商业地产。但是我还是那句话，我们常

7、常把它界定为地产商业。绝不单纯的是一个土地创新的问题，更重要的是我们作为地产商业和我们传统意义上的商业地产的差别是理念上的，我们开发一个项目我们是要把它销售出去，但是我们销售的概念和其它的地产商不一样，因为我们所建设的，包括我们做的体谅也不小，我们在沈阳做的地一大道是17万平方米，但是我们由于是人防工程的一种特殊性，我们没有引进大型的主力店，很少象一般的传统购物中心，把沃尔玛家乐福的大型超市引进来。我们引进的概念更多的还是一些很象个体租赁市场的概念。因为我们绝大多数的厂家都是个体业者。我们在出让40年使用权的过程当中

8、，我们做的是商业，因为我们无论怎样出让使用权，核心的是商业的运营和管理是由我们公司自己来运作的。我们有严密的约定，这种商业的经营管理的权限在我们手里。而不是说象传统的一些物业把它消费完以后，谁把房子买到手里谁自己来经营，而我们做的这种方式恰恰是保证了商业经营的主导权的问题。所以我们叫地产商业。   　　从03年到广州开始，经过了2年的运作，我们