购物中心的设计与运营

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1、Topic1:ShoppingMall开发与营运四阶段一、购物中心开发与营运四阶段概述1.战略策划1.1选址、市场调研与分析、SWOT分析以及MALL定位1.2财务分析：回报期、收益、资本收益2.设计与准备工作2.1设计与顾问团队2.2设计与设计发展2.3开业前准备与培训3.实施3.1营销与招商3.2施工3.3隆重开业4.投入使用（营运）4.1持续营运4.2租金审核、租赁管理4.3重新定位/调整翻新二、购物中心开发与运营详述171.开发购物中心的初步策划和市场分析1.1购物中心核心特点：1.1.1什么是购物中心？购物中心是一组在建筑审计上统一的商业设施：这些商业设施建设在作为单一运作

2、个体进行策划、开发、拥有并经营管理的场地上，并且因其地点、面积和商店类型而与所服务的商圈有所关联。1.1.2购物中心的元件：1.1.2.1建筑设计统一——共用区和店面和主题1.1.2.2租户和服务的分组1.1.2.3作为单一个体进行策划、开发和经营管理1.1.2.4因其面积、地点和商圈而构成独特性——没有一家mall是完全相同的1.2购物中心开发基本要点：1.2.1定义目标1.2.2定义商圈1.2.3收集人口统计资料1.2.4考虑市场环境1.2.5研究竞争对手1.2.6研究公司业绩和内部资源1.2.7设定战略171.1.1财务分析2.成功开发购物中心的先决条件：2.1市场分析2.1.

3、1让开发商/投资商确认新购物设施的需求2.1.2确认人口和购物能力的增长2.1.2.1一个mall不能产生新的商机，却能吸引现有商圈之内或之外的顾客，虽然这些商圈的界定或已过时2.1.2.2可满足市场需求的空白点2.1.2.3可导致业务和商店单元的重新分配2.2财务分析2.2.1从市场研究和市场研究结果中提取讯息2.2.2预测总零售空间的租金收入（主力店和专卖店）2.2.3预测商场营运的开支2.2.4现金流转表2.2.5帮助确定项目的收益性、所需的债券贷款、项目可否支撑债务贷款以及项目价值2.2.6开发成本的试算报表2.2.6.1场外改进工作，例如将设施延伸至场地，以及改进道路和交通

4、2.2.6.2场外改进工作，例如排水系统、铺设道路、停车位照明和景观设计2.2.6.3建筑成本，包括业主供应条款的成本和业主付费的改进工作2.2.6.4专业费2.2.6.5佣金和贷款费用2.2.6.6招商成本2.2.6.7施工进行中以至项目到达无亏损地步的资产持有费，包括利息、施工贷款2.2.6.8费用以及施工期、开业和开业前的税和保险2.2.6.9地方政府征收的开发费2.2.7营运报表2.2.7.1收支情况汇报，以说明购物中心的净营运收入、资金周转的预测2.2.7.2收入来源：保底租金、提成租金、共用区维保收费、营销推广资金2.2.7.3开支：总务和行政、管理和招商成本、共用区维保

5、、空调暖通、水电、保险、广告和促销、房地产税、其它开支2.3场地拣选、评估和管制（场地关键特性）2.3.1就目标市场而言，相对较中央的位置171.1.1交通便利1.1.2高能见度1.1.3就概念建议而言，相对较适当的规模与形状，以及停车需求1.1.4可使用的地形1.1.5良好排水系统1.1.6底土的复杂因素减至最少1.1.7可用的市政设施1.1.8协调的周边环境1.1.9适当的分区1.1.10可接受的环境影响1.2关键租户的承租决定（关于主力店）1.2.1设计精美的美食中心、娱乐中心1.2.2同业种专业租户组合起来构成强有力的吸引1.2.3非传统主力店例如文化设施、会展中心、赌场等也

6、同样可能起着吸引顾客的作用1.2.4关键租户构成mall的个性和影响定位，并且必须与专卖租户搭配互补1.2.5了解需求有助于mall的规划——形状、规模和设置1.2.6理想的mall不应没有主力店1.2.7赢获意向书1.3招商计划1.3.1租户的布置1.3.2建筑进深1.3.3租户搭配1.3.4空间租赁1.3.5具体租价表1.3.6租户饰面1.4财务考虑事项（资金来源）1.4.1人寿保险和退休金1.4.2银行1.4.3投资银行和证券公司1.4.4房地产投资信托基金1.4.5物业基金1.4.6外商投资1.4.7销售和返租1.5分区、次分区、环境和车流冲击1.5.1查看是否有明确和全面的

7、开发规定和批认流程1.5.2严格的规定对社区有利，也限制竞争对手2.如何确保mall的投资成本和营运成本控制得宜？171.1设计基本原则1.1.1设计目标1.1.1.1以最终目的为依据的规划与设计：长期营运表现、投资者回报、租户业绩最大化、购物方便性1.1.1.2可销性：营造可持续的差异优势（你是否在构建mall主题方面投入资金？）1.1.1.3功能性：高效设计与布局，可适应将来在空间使用方面的改变（如零售用途改成餐馆）1.1.2经营mall的主要营运成本