方中国凤凰大厦设计方案说明书

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1、中国凤凰大厦设计方案说明书项目概况1．地理位置中国凤凰大厦拟位置位于深圳市中心区[26-3-4]地块，紧邻深圳市政厅。用地南临深南大道，东接海田路，西临鹏程五路，北隔中心区规划内部道路与规划中心区绿地相望。项目地理位置优越，地势平坦，交通便捷，各项开发条件成熟。2．规划条件接照深圳规划及国土资源局相关文件（深规土规许字中心-2002-0017号）要求，凤凰大厦拟建地块用地性质为商业性办公用地，拟建建筑物限高110米，建筑容积率最高7.25，建筑覆盖率最高70-80%，规划应设机动车停车位480辆以上。建筑退线要求为：南退用地红线10米，其它三面退6米。塔楼沿东南退

2、线建设，建筑沿北南支路应设净宽不小于3米，净高不小于5米的骑楼。车辆出入口限于在鹏程五路一侧。3．开发要求凤凰大厦开发商为深圳凤凰置业有限公司，其开发内容含传媒制播、商业、办公、公寓、会所于一身。设计要求按功能齐全、技术先进、布局合理、环境宜人、风格典雅大方，又能凸显凤凰卫视文化特色的标志性建筑来进行设计。希望通过本项目的建设，贯彻和深化城市设计，激发地区活力，带动和促进周边写字楼和商业的繁荣发展。4．任务书基本指标要求该项目用地面积为11038平方米，规划总建筑面积110000平方米，停车位480辆以上，容积率7.25以下，绿化率25%以上。面积分配为地上800

3、0平方米，含公寓楼3000平方米，写字楼35000平方米，商业裙房15000平方米；地下30000平方米，含设备用房及地下车库。设计依据1．深圳市建设用地规划许可证[中心-2002-0017]2．地界放点测量报告[22-20030378]3．深圳市中心区26地块城市设计指引4．本项目设计任务书5．中华人民共和国有关法律及相关规范设计宗旨由于中国凤凰大厦地理位置及用途的特殊性，通过对本区域城市规划和本项目城市“角色”定位的研究，本设计确定了以下设计宗旨：•尊重城市规划，突出文化传媒特色，以至简手法诠释至繁功能从城市细胞学的角度出发来看，一座完善的城市必须是共性与特性

4、并存，才能具有有机的生命活力。共性维护城市的功能和秩序，造就城市的有机构成基础和生命力保障；特性给予城市鲜明的形象和生命活力。本项目地处深圳市中心区—深圳市最具有特性的区域，周围有深圳市市政厅、深圳市美术馆、深圳市展览中心等重量级建筑，本项目又是极具文化特色的知名文化传媒建筑，决定了本设计应在尊重城市规划各项限制的同时，在各方面突出本项目的文化传媒特质，为中心区锦上添花。•丰富城市脉络，打造城市“中庭”，以人性化设计整合区域空间既然是文化传媒建筑，就必须有人的参与。必须具备开放与亲民的特质，自闭与冰冷不是文化传媒建筑的“表情”，却是城市脉络的“死结”。中心区的其它

5、建筑如市政厅、美术馆等知名建筑的开放式设计。由于体现了深圳的开放、大度与包容思想，已深得市民与建筑界的赞扬。作为知名文化传媒建筑的凤凰大厦，由于其现化文化载体的特质，更应体现前卫、开放、亲民的特点，其设计不但要体现丰富多样和激情，更应成为满足市民休息、娱乐、参观、购物各项功能的“城市中庭”，为丰富本区域的城市活力和城市脉络作出贡献。•合理安排功能，传媒与商务开发并重，以求实兼得社会与经济效益凤凰大厦由于其本身为集传媒、商业、办公、公寓、会所功能于一身的综合性建筑，决定了其本身功能设计的复杂性。传媒部分由于其特殊的功能和工艺技术要求，功能组成已相当复杂，大厦非传媒部

6、分的商务开发面积占项目总建筑面积的4/5，含办公、商业、公寓、会所等众多功能。加上传媒与非传媒两大功能空间存在既共用又互为独立，既相互穿插又互相隔离。使得本项目的功能性平面设计及建筑物竖向空间设计成为凤凰大厦设计的又一关键之重点。做到既突出传媒形象特色，又兼顾商业开发效益；既能为市民提供“城市中庭”的功能，又做到内外有别。互有联系，相映成趣。总平面设计1．总体布局依照凤凰大厦设计任务书要求，其地上部分综合为三大功能，即公寓楼、办公楼及裙楼。其中，裙楼部分含凤凰制播。•办公楼办公楼含凤凰卫视及附属行政办公和商用写字楼两大功能，地上建筑面积32040平米，楼高25层9

7、9.55米，板楼。综合城市规划及本身功能要求，本设计将对外功能较多、形象效应明显的办公板楼布置在用地南侧，面对深南大道绿化带，后退用地红线15.5米，即能满足城市设计要求，又能合理地安排本楼的交通疏散。•公寓楼公寓楼含商业、自用服务式公寓和商务公寓三大功能，地上建筑面积33190平方米，楼高29层99.55米，板楼。本设计将公寓楼布置在用地东侧，面对城市次干道海田路，建筑物后退用地红线6米，其人员疏散及商业人流疏散均在海田路上，不会对深南大道的交通造成直接影响。从城市空间设计的角度来看，整个中心区26号地块的建筑均沿地块外环布置，用地内部空间虽宏大却略显呆板，本项

8、目公寓楼呈