《商法案例论文》doc版

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1、与开发商的斗争——关于买房纠纷的案例分析及建议随着09年新一轮房价的不断上涨,越来越多的人重新面临巨大的买房压力，对于不具备专业房地产及法律知识的购房个人来说，遇到自己比较满意的房子，往往在销售人员的热情劝说下，或仅凭从媒体、朋友处得到的推荐，做出冲动型的购买决定，事后往往会产生一些遗憾与纷争。因此，我们根据目前购房中普遍存在的陷阱与纠纷，归纳整理了几大防御招数，希望能最大程度地帮助购房者切实消除购房风险与隐患。（一）买新房NO1：当心广告陷阱案例　　某房地产公司刊登广告时宣称：本公司提供的楼房符合

2、现代住宅的要求，为你提供下列设施：煤气管道、接话口、空调洞、内塑钢门、外防盗门、分户电表、地下车库、屋顶花园……王某看后，遂与该房地产公司订立了购房合同。几个月后，房地产公司在王某付款后交付房屋。王某发现，该房屋无煤气管道、屋顶花园、地下车库等，遂找房地产公司进行交涉。对方拿出购房合同说，虽然我们在宣传材料上写明有煤气管道等，但那是别的房子的，不是你的房屋设施。你看，我们的合同上并没有写要为你提供这些设施。王某一下子愣了。。。分析及建议：按照我国建设部《商品房销售管理办法》规定，买卖双方没有特别约定

3、，售楼广告不能作为证据，如果购房者没有将广告内容约定在合同中，这就为开发商日后违约留下了退路，也给购房者的维权造成了困难。如果王先生开始签订合同时谨慎一点，在订立购房合同时，将上述广告内容明确写入购房合同，这一麻烦就可以避免。因为合同是约束双方当事人的法律文件，这样开发商便会受到合同的约束，从而使自己在法律上处于有利地位。NO.2警惕无证开发商案例李某听朋友介绍，称某“花园“环境优美，是专门开发供某啤酒厂职工居住的商品房。由于该“花园”所在地处于一个岛上，需过桥(尚在建)才能到，且属销售剩余的少数几

4、套房屋，所以价格非常便宜，每平方米仅2000元，而同地段其他商品房价格为每平方米2700～3500元。李某为优惠的低价所动，就问售楼小姐：“是否有房地产证？”售楼小姐回答说：“有。前两幢已有，这一幢迟一点就会办好。”于是，李某花了16万元买了一套三室一厅的住房。他入住之后，才听别人说该房屋未办土地出让手续，此啤酒厂职工仅对其房拥有“有限产权”，以后尚需补交地价后才拥有完全产权，在此之前无房地产证。至此，李某如梦初醒，后悔不迭，担心自己不是啤酒厂职工，不知怎样申请办理完全产权手续。　　分析及建议：购房

5、者要想按期取得房产所有权证，必须在购房时加强对法律风险的防范，尤其要把好事前审查关。一般来说，房地产开发商必须具备下列法律证件：开发商的《企业法人营业执照》、规划部门的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、建设部门的《建设工程开工证》、国土管理部门的《国有土地使用证》、房产管理部门的《房屋销售许可证》等。上述法律证件不齐全，将直接影响到商品房买卖合同的法律效力。此外，购房者还要谨防开发商和销售商用异地或其他合作开发商的手续卖房。比如，某些开发商因大规模土地开发，工程不得不分期进行，一期办理

6、了合法手续，二期因有关手续尚未办理下来，为筹集资金，开发商就利用一期的手续预售二期的房屋。再有一种情况就是两家单位合作建房，其中没有销售手续的一方顺势借用与其合作的另一方开发商的手续出售自己的房屋。以上两种情况都会给购房者日后办理产权证带来重大隐患。建议将五证问题及相应的违约责任在合同中详细约定，为购房者合法维权提供充分的证据。NO3：约定面积具体详细案例陈女士在签购房合同时，特别注意约定了3%的误差范围，本以为在面积问题上不会再有什么问题。可到入住时，开发商向她提供的面积测量却显示，她家的公摊面积

7、共多了2平方米，需要再交2平方米的房款，但使用面积却减少了半平方米，这样近万元的钱都补在了公摊面积上，自家使用面积还减少了。她找到开发商，开发商拿出他们签的合同，按合同规定，2平方米的确没有超过约定的误差范围。陈女士白白吃了一个哑巴亏。分析及建议：商品房大多是以建筑面积计算购房款，而建筑面积由套内建筑面积和公摊面积两部分组成，因此很多购房者在交房时会突然发现整个商品房的建筑面积增加了，但相应的却是公摊面积增加，套内建筑面积减少。由于《商品房销售管理办法》规定：面积误差在3%之内，业主无权退房。因此，

8、开发商的这种行为并没有违法，业主对此根本无计可施。开发商往往可以一分钱不用多花就多挣3%甚至更多的合法误差款，所以，建议购房者在签订购买现房合同时要写明建筑面积、建筑面积中含公摊面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例，购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。NO4：房屋质量要写明案例蒋先生花费30万元在某示范小区购买了一套140平方米的商品房，拿到钥匙后发现墙体开裂，更为严重的是现浇楼板有二处长达3米的贯穿性裂缝。蒋先生多次找开发