湖光山色-营销推广方案

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1、营销推广策略山东房博士要点提示：一、营销目标二、营销阶段和推销节点三、入市时机的条件规划四、价格定位及策略五、营销推广建议六、销售阶段及营销组合七、别墅地产分析17Ⅴ、营销推广策略一、营销目标1、湖光山色别墅项目开发的立足点1)项目地块产因子适合建别墅2)淄博高档别墅市场积聚的购买力即将释放出来3)符合企业目标——充分显示泰宝公司的实力，起点即做高端发展战略：Ø通过填补高档别墅市场的空白，生产满足市场需求的产品来追求企业效益的实现。Ø通过开发湖光山色高品质的别墅为泰宝公司在高档别墅市场的地位，塑造公司品牌。Ø通过湖光山色别墅的

2、开发作为配合政府开发五阳湖的开发，塑造片区同盟时也提升泰宝形象。2、营销推广的目标追求良好的销售业绩，实现企业盈利的目的，同时树立项目形象，提升品牌价值（知名度、美誉度），让项目品牌和公司品牌形成良性互动，是营销推广要实现的主要目的。短期目标：A打响知名度，树立初步品牌形象B建立口碑，造成小众传播长期目标：A有效回笼资金，达到良好销售效果B持续造就并巩固、维护项目品牌形象，创造无穷软性附加值C为湖光山色整体开发持续经营、服务作准备，以实现可持续盈利D实现泰宝公司的文化品牌二、营销阶段和推广节点1、开发周期别墅项目开发周期较短，

3、本项目从规划设计到入伙大约需要18-20个月左右的时间，同时受其它等不确定因素影响，周期有可能延长。2、营销阶段分析17作为房地产项目，本项目销售也会有内部认购期、开盘及销售扩张期、强销期、销售持续期、尾盘销售期等五个阶段。本项目如6月8日开始内部认购，假设分五期推出：一期60套，二期90套，三期50套（具体操作时可根据实际情况再细分推出套数）则预计其销售周期如下表：销售阶段销售目标时间第一阶段：内部认购期一期销售率达到35—55%项目进度而定约30天第二阶段：入市引导及销售扩张期一期销售率达到75%二期销售率达到35%项目进

4、度而定约30天第三阶段：强销期一期销售率达到100%二期销售率达到60%三期销售率达到35%项目进度而定约130天）第四阶段：销售持续期二期销售率达到70-95%三期销售率达到60-90%项目进度而定约90天第五阶段：尾盘销售期二期销售率达到100%三期销售率达到100%入伙后如果入市价格恰当，推广策略运用合理，实际销售周期将有望缩短。3、营销推广节点从营销推广角度来看，本项目在这五个阶段之间有9个可利用的节点，营销推广需充分关注和利用这些节点。1)内部认购优先权登记。作为项目的首次亮相，应当充分展示项目形象，并达到这样一个销

5、售目的：A、使售楼时间提前开始；B、即时开展的内部认购可售出首期楼盘的20％－30％；C、通过对意向性客户的登记，今后可能有20％—50%的客户成交；2)奠基典礼充分利用奠基典礼作为正式销售前奏的活动，其作用是：A、烘托现场气氛；B、信息的传递；17C、扩大知名度；1)工地现场包装实现。现场的立体广告——工地围墙和看板，通过围墙上的项目名称、图案的品质、销售电话等，达到信息的传递及卖场气氛的烘托。这样可以使对楼盘关注的人，表达购买的欲望。（湖堤，施工道的建设，对现场环境和道路的改观）A、通过对市政设施、道路及周边环境的建设，发

6、展商在道德和道义上得到充份的体现，给人一种值得信赖的发展商的印象，这种信任，是培养忠诚客户的一个支持点，从而发展商建立了知名度、美誉度、忠诚度；B、赞助市政建设，对销售有一定的促进作用，从意向客户到现实购买，道路的改观将起到很大的作用；C、软性新闻的宣传：宣传市政建设规划，可以得到政府的表扬，媒体的赞扬以及百姓小众传播的夸奖，那么就相当于得到巨大的广告效果。2)销售卖场（营销中心）的实现营销中心其作用是楼盘正式发售前品质的体现。营销中心的品质及面积直接影响项目的形象和最终售价，作为淄博市山水品质休闲养生别墅区，本项目现场营销中

7、心建成后，应当领先张店，博山市场。3)样板别墅A、在内部认购开始时应建成2—4栋样板别墅；B、考虑成本，可先设计一个组团，提前施工，待做好后立即进行装修，C、样板别墅的品质保证。4)样板环境与普通住宅项目比较，别墅业主更看重整体的居住环境，因此在第一个别墅组团建成后，应及早进行环境兑现，与样板别墅一起作为形象展示。5)别墅单体封顶、外立面成形17工期已进行了一半，给人一种准现房的感觉。最有效的方式是请购房的买家直接参与封顶活动，项目建筑的风格基本实现，其感观效果直接影响销售。如果外立面的实际效果没有图纸的效果好，那么将对销售造

8、成很大的不利影响，反之则可以促进销售。1)景观（环境的设计）通常单体建成后，就可进行环境的施工，本项目环境以山湖和绿色植被为主，植被环境的兑现要比水环境早，尤其是大型树木，如果没有一棵风水大树，环境始终只能是过程当中的初始阶段。植物可以使环境充满活力，环境促使建筑物建立生机。