土地调控政策下房地产开发项目投资决策研究

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1、硕士学位论文土地调控政策下房地产开发项目投资决策研究RESEARCHONINVESTMENTDECISIONSOFREALESTATEDEVELOPMENTPROJECTINLANDREGULATIONPOLICIES梁亚南哈尔滨工业大学2012年6月国内图书分类号：F293.35学校代码：10213国际图书分类号：332密级：公开管理学硕士学位论文土地调控政策下房地产开发项目投资决策研究硕士研究生：梁亚南导师：陈健副教授申请学位：管理学硕士学科：土地资源管理所在单位：管理学院答辩日期：2012年6月授予学位单位：哈尔滨工业大学ClassifiedIndex:F293.35

2、U.D.C:332DissertationfortheMasterDegreeinManagementRESEARCHONINVESTMENTDECISIONSOFREALESTATEDEVELOPMENTPROJECTINLANDREGULATIONPOLICIESCandidate:LiangYananSupervisor:Prof.ChenJianAcademicDegreeAppliedfor:MasterofManagementSpecialty:LandResourceManagementAffiliation：SchoolofManagementDateofD

3、efence:June，2012Degree-Conferring-Institution:HarbinInstituteofTechnology摘要摘要房地产业在国民经济中一直占据重要的地位，是我国经济发展的风向标。近年来，在工业化、城市化的刺激下，我国房地产业持续升温。借着市场的火热，许多企业纷纷加入房地产开发行列，争分市场的一杯羹。企业盲目的投资与非理性扩张，不仅造成房地产市场投资过热，房价上涨过快，而且也给自身长远发展带来隐患。针对各种问题，国家把土地调控作为宏观调控“第三只手”，相继出台了一系列土地调控政策，从拿地的方式、拿地成本、土地用途、项目开发时限、开发类型

4、等各方面，来约束和引导房地产企业的开发投资行为。在2011年以来的政策调控下，房地产市场出现下行趋势，房地产企业面临严峻的形势，受不确定性因素影响更加敏感。面对多变的土地政策调控和复杂的市场形势，如何在现行不确定的市场环境中做出开发项目投资决策，在尽量规避政策风险的同时使投资效益最大化，这方面的课题值得深入研究。实物期权是一种金融衍生工具，能够捕捉蕴含在不确定性中的弹性价值，并且因其灵活性，能够在房地产项目开发机会选择中尽可能规避现行土地政策的制约风险。因此，本文尝试在房地产开发项目投资决策中引入实物期权方法，为房地产企业开发决策提供一种新的思路。本文从我国房地产开发现状及

5、土地政策调控现状入手，提出对开发项目开发时机与投资规模的决策是当前房地产企业急切面临的问题。通过对房地产开发项目投资决策的特性及影响因素分析，探讨了传统投资决策方法在应用时的缺陷及引入实物期权的理论方法的必要性与可行性，研究了房地产开发项目投资决策中实物期权的类别和主要应用时机；然后在研究实物期权投资决策模型的基础上，将土地持有成本纳入模型，构建一个基于土地调控政策视角的房地产开发项目开发时机决策模型，给出了决策规则，计算了最佳开发时机的预期等待时间及实现的概率；并进一步地，通过建立基于B-S期权定价的投资收益函数，给出了确定开发项目最优投资规模的计算方法；最后论文结合具体

6、案例进行了实证检验以及关键参数敏感性分析，验证了文中建模的有效性，为企业如何应对土地调控、做出合理的项目开发决策提供了有价值的参考。关键词：土地调控政策；房地产开发；实物期权；投资时机；投资规模-I-AbstractAbstractTherealestateindustryalwaysoccupiesanimportantpositioninnationaleconomyandisevenmarkedasthebarometerofChina'seconomicdevelopment.Inrecentyears,industrializationandurbanizatio

7、nhasstimulatedthegrowthofChina'srealestateindustry.Itbecomesapopularlucrativemarketsothatmanyenterprisesjoinandstrivetosharethemarketprofit.Blindinvestmentandirrationalexpansionnotonlycausestheoverheatinginvestment,theexcessiveriseinhousepricesinrealestatemark