城市闲置土地分布特征与形成机理论文

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1、城市闲置土地的分布特征与形成机理研究【摘要】城市化进程的加快，使得土地的经济属性逐渐显现，它对经济的快速发展起到了十分重要的作用。目前，在“严保耕地指标，集约利用土地”政策的指导下，土地供应紧张，供需不平衡现象严重。但与此同时，却存在着大量的土地闲置、开工率不足、利用效率低下等现象。基于此，本文结合某城区阐述了城市闲置土地的分布特征，对闲置土地的形成机理进行了研究。在1999年颁布的《闲置土地处理办法》中，闲置土地被定义为:土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开

2、发建设的建设用地。一、某城区内闲置土地的分布特征某城区土地资源极其有限，可供开发建设的土地更为紧缺。闲置土地的处置，不仅关系到土地节约集约利用，而且影响到当地经济可持续发展所需的用地保障。笔者旨在通过对某城区内闲置土地的调查研究：某城区内有13个乡镇(街道办、管委会)，1个国家级工业园区、2个区级设立的工业园区，2009-2013年5年内某城区内共供应土地4427亩，其中：工业类项目用地2247亩、房地产等经营性用地855亩、道路等公益类项目用地1325亩；目前已形成闲置土地共有397亩，其中：工业类闲置土

3、地354亩、房地产等经营性闲置土地43亩；按闲置原因划分，其中：因企业口身原因造成闲置土地323亩、因其他原因造成闲置土地74亩。某城区内闲置土地的分布特征：(1)在近5年土地供应总量中闲置土地占有比例达&97%,土地闲置现象较为严重；(2)闲置土地用途结构中，工业类闲置土地占较大比例，占闲置土地的89.17%,其次是房地产等经营性闲置土地占10.83%,道路等公益事业类用地均能按期动工建设，不存在闲置土地现象；(3)土地闲置按形成原因大体分两类：一类是企业自身原因造成，占闲置土地总量的81.36%,另一类

4、是是政府原因造成，占闲置土地总量的18.64%o二、闲置土地形成机理的研究所谓机理，即指为实现某一特定功能，一定的系统结构中各要素的内在工作方式，以及诸要素在一定环境条件下相互联系、相互作用的运行规则和原理。闲置土地是遵循着一些土地市场和土地制度的基本机理演化而成的。1、经济区位与区域非均衡。经济区位指地理范畴上的经济增长带或经济增长点及其辐射范围。闲置土地生成分布和经济区位布局密切相关，自然生态环境、基础设施、地价水平、市场规模和社会文化环境等都是闲置土地分布的决定因素。一个经济区位的兴起与发展将极大地带

5、动其周边地区的经济增长，以及土地和不动产的升值。一般而言，在资本、技术和其他经济要素积聚度较高的地区，房地产市场相对繁荣，闲置土地出现在区位优势较大地区的可能性较小，具备较好区位优势的地块，都能被快速开发。而经济区位较差的地块，被开发商暂时搁置甚至闲置的几率较高，大多被选择等待条件成熟吋才进行开发。因此，经济区位的影响决定了房地产市场是一个地区性的市场。房产市场的经济区位选择作用通过传导机制顺延至土地市场，进而岀现土地供不应求或供大于求的非均衡状态。经济区位好的地块稀缺性与价值性大大加强，经济区位差的地块则

6、大打折扣，闲置状况频现。2、市场冲击与市场波动规律。宏观经济走势变化及土地市场运行与闲置土地的生成有着紧密的联系。宏观经济变动、增长方式转变以及产业结构调整等，对土地市场的波动产生明显的外部冲击。在宏观经济方面，中国自身的经济增长与全球经济的发展形势是两个重要的考量维度。近年来中国经济一直处于快速增长周期，同时城市化作为增长引擎也大幅度提高，对房地产市场发展冲击颇大，在刚性需求和投机需求的引导下，大规模开发建设为房地产过热埋下了伏笔，市场冲击下的闲置机率增加。在全球经济发展形势方面，2008年美国次贷危机及

7、其影响是最好的例证，国内房地产市场受全球经济变化拖累低迷近一年多，期间大量已获使用权的土地由于市场走势和开发资金的压力被闲置。由此可见，土地市场周期和经济周期一样，在一定的外部冲击下，也会出现相应的波动和调整。一般而言，在市场景气与房地产扩张过程中，土地闲置情况较少，而在市场低迷过程中，土地闲置发生的情况较多。3、政策干预与制度空隙。一般情况下，资产市场规模不断扩张,将对经济的影响持续扩大，并在传导机制的作用下影响经济政策目标的实现，如果还伴随资产泡沫的话，将势必给实体经济和金融体系造成很大伤害。因而在我国

8、，出于宏观经济走向把控的需要与民生发展的基本考虑，房地产市场中的政府管制与调控相对较为密集，其市场化程度仍相对较低，再加上存在着一些政策干扰和制度空隙，使得闲置土地生成的政策推手与动因也就显而易见。政府的政策及态度、政治环境的稳定等都是关系到房地产市场发展的重要因素。在政策干扰方面，经济政策、土地政策是直接的主导者。在经济政策方面，货币政策与财政政策的积极与否、宽松与否直接关系到开发者和购买者的持有资本、税收优惠